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个人住房消费贷款 住房消费信贷 一、 住房消费信贷的概念 二、住房贷款的种类、利率与还款能力及其对金融机构的影响 三、个人住房贷款的流程与担保 四、住房抵押贷款的证券化 五、个人消费信贷的现状 六、中国个人住房消费贷款的发展前景 一、个人住房贷款的概念 个人住房贷款 是贷款人向个人发放的住房贷款，一般以所购置的住房作抵押，因此通常称个人抵押贷款。 完整的表述：个人住房抵押贷款是由银行或其他金融机构发放的，以个人或家庭为贷款对象，以购买住房或与住房有关的其他用途为目的，以所购买的住房作抵押，按照固定或浮动的利息率计息，在较长的时间内分期还本付息的贷款。 二、 住房贷款的种类、利率与还款能力及其对金融机构的影响 1、房地产抵押贷款的种类 按有无保险——有保险的抵押贷款， 普通抵押贷款 按利率不同——固定利率和浮动利率贷款 2.个人住房贷款的利率 固定利率：合同期内每月支付的利率相同 浮动利率：根据市场利率的变动调整 我国：按照中国人民银行的规定执行 3、个人住房贷款还款能力 银行衡量还款能力的标准 ①偿还率：贷款申请人的定期还款额与定期家庭收入之间的 比率； ——衡量借款人的月还款能力 ②抵押率：借款人的借款总额与住房的市场评估价格之间的 比率。 ——衡量在借款申请人不能按期如数偿还按揭本息的情况 下，其抵押房产为贷款机构提供的保障程度。 4、个人住房贷款对金融机构的影响 1.作用 （1）可以使信贷资产结构得到优化和改善,提高信贷资产的盈利能力。 （2） 可以分散风险,降低信贷资产风险,提高信贷资产质量。 （3）可以培育新贷款生长点 （4） 可以培植优良客户群体,有利于促进负债业务增长。 三、个人住房贷款的流程与担保 我国个人住房贷款主要有： 个人商业住房贷款（以银行信贷资金为资金来源） 个人公积金住房贷款（以住房公积金存款为资金来源） 个人住房组合贷款 我国个人住房贷款来源主要有： 个人商业住房贷款（以银行信贷资金为资金来源） 个人公积金住房贷款（以住房公积金存款为资金来源） 3.2.2.2 个人住房贷款的流程与担保 一、个人住房商业贷款流程 3.2.2.2 个人住房贷款的流程与担保 二、个人住房公积金贷款流程 四、 住房抵押贷款的证券化 资产证券化（ABS: asset-backed securitization） 金融机构在发放抵押贷款之后，出于提高资产流动性或回避风险的考虑，有时需要将自己持有的贷款债权售出。买入这些抵押贷款的是抵押证券公司，这些公司在购入抵押贷款后，通常不直接向投资者出售抵押，而是以抵押贷款为担保发行债券，进行再融资。 典型资产证券化模式中的三方当事人： 发起人：原始资产的所有者（整理将要证券化的资产，出售） 专门公司：（发行证券，管理、经营和处置资产池） 投资者：（购买证券，取得利息或股息） 住房抵押贷款证券化的意义(MBS: mortgage-backed securitization) 1.改善银行贷款资产的流动性 2.促进金融产品和金融行业的深化 3.降低融资成本 4.提高资本利用率 5.改善银行资产负债机构 6.扩大银行的经营范围，提高其积极效益。 7.促进资金的流动，使利率趋于平均化 五、个人消费信贷的现状 由于我国房地产行业出现泡沫，国家出台了一系列政策来调控房地产价格，很多百姓一直在观望，房价仍是迟迟不降 通货膨胀的产生，国家为调控物价持续上涨，采取货币紧缩政策，上调利率。 经济肥牛 银行拉动个人住房消费 六、中国个人住房消费贷款的发展前景 中国是一个13亿人口的发展中国家，农村人口超过8亿人，城市化程度较低，城镇居民住宅水平也比较低。发达国家的经验证明，随着农业生产率的提高，将有大量的农村人口向城镇转移。如果中国现有2000多个县级镇，每个城镇平均增加10万人口，将新增城镇居民2亿多人，按人均住宅居民面积20平方米、每平方米投资1000元，需增加住宅面积40亿！ * 2.弊端 （1）由于个人住房贷款期限长,银行无法控制潜在的风险。 （2）个人住房贷款期限长,周转慢,不利于加强经营核算,特别是贷差行,资金营运本来就困难,盲目借调剂资金发放期限长、周转慢的贷款,将给经营行带来更加沉重的包袱。 （3）办理个人住房贷款支付费用高,减弱借款户的偿还能力。 （4）办理个人住房贷款环节多,手续繁琐,耗财费力。 *