1.深圳城市更新探索与实践王嘉摘要.pptx

面向实施的旧城改造规划 ——深圳市城市更新探索与实践 2011.07 2010年深圳建设用地总量已超过750平方公里，按照城市可建设 用地900平方公里规划目标，延续现有土地供应速度，现存土地资源在 10年内就会被消耗殆尽。 2 在此背景下，旧城改造成为城市空间资源拓展的主要手段 3 深圳市的旧城改造实践，经历了从旧屋村、零星地块改造转向大规 模的旧城区、城中村改造过程，既有经验，也暴露出诸多问题。 深圳城市旧城改造发展历程表 更新阶段 主要 方式 对应城市 发展阶段 对象 主要特征 突出问题 萌芽期（80 自发零 年代初 -90 星式改 年代初） 造 城市萌芽 期 老旧建筑为主 开发单位和旧村自发性 的小规模拆旧建新为主 改造零散混乱，缺乏规划的 控制和引导，忽视对整体城 市面貌的考虑。 城市快速 发展期（90 粗放式 年代初 - 本 成片改 旧村、老工业区 建筑 、 小型地块 、 以市场为动力的自发式 更新为主 ； 政府开始参 改造手段单一、忽视对人居 环境的要求、改造强度过高、 突破上层次规划控制指标等； 世纪初） 造 扩张期 旧商业中心 与局部片区改造 缺乏整体统筹规划；“城中 村”问题 加速期（本 大规模 世纪初-至 专门化 今） 改造 4 城市提升 完善期 城中村、历史街 区、老商业区、 旧工业区、旧仓 储 区、 旧居住 区 更新内涵规模扩大，方 式更多样；政府积极参 与 ， 出台 一 系列政策法 现实问题复杂性造成改造难 度加大；忽视社会问题和市 场需求；土地投机现象 等 规，并成立专门机构。 深圳布吉金稻田片区现状为旧工 业区，聚集了大量的老旧厂房和 宿舍；设施匮乏、环境恶化、发 展动力不足。 金稻田片区现状建设图 5 政府希望通过旧城改造提升城市 功能、改善环境品质、完善配套 服务。 城市更新单元范围 以城市更新单元为基本单位，以 更新单元规划为依据，确定规划 要求、协调各方利益、落实更新 目标与责任。 金稻田片区改造后用地规划图 问题一：公共利益项目如何实现 更新单元要求通过改造落实大 量公共利益项目： ——贡献道路、学校、绿地等 独立占地设施占拆迁总面积的 35%； ——贡献社区服务设施、保障 性住房建筑面积占项目总建设 规模的8%； ——贡献170个公共停车位。 问题核心：缺乏保障 公共利益的有效手段 金稻田更新单元承担公共设施分布图 7 问题二：原有产权人利益如何平衡 更新单元涉及47个产权地块、 10余个利益主体，均从个体角 度出发希望尽可能多的分得空 间增量，而尽量少的承担公共 利益项目，在缺乏规则的情况 下难以做到公平与效率。 问题核心：缺乏科学 分配权益的有效机制 金稻田更新单元产权地块分布图 8 问题三：如何保障项目的可操作性 依据经验，更新项目利润率在 14%左右在经济上才具有可行 土地贡献率 25.5% 净利润率 13.53% 性，在打包项目范围、设定项 目捆绑责任过程中，需要充分 考虑经济可行性。 土地贡献率 27.3% 净利润率 17.46% 土地贡献率 38.4% 净利润率 14.18% 问题核心：缺乏校核 项目可行性有效方法 金稻田更新单元项目划分与经济效益分析 9 问题四：如何与现行规划体系有效衔接 更新单元规划以个案研究的方式申请调整《法定图 则》用地功能、配套设施、开发强度等控制指标， 问题核心：缺乏针对更新改 造的规划编制与审批体系 增加了行政成本，规划严肃性面临挑战。 金稻田单元所在法定图则用地图 金稻田更新单元用地图 10 面临的 导致上述问题的深层次原因在于： 以政府主导、土地管控等方式实现城市发展终极 蓝图的规划制度与技术体系，与市场经济下以产 权制度为基础的利益平衡需求之间产生偏差。 这一偏差主要体现在以下三个方面： 传统规划编制和管理体系 参与主体 单一主体 政府、企业、业主 新形势下城市更新需求 政府主导、企业执行 政府引导、市场运作 运作模式 空间规划为主 空间管制与利益平衡并重 规划手段 11 保障系统的运转协调 新时期城市更新的 特点 新时期城市更新的内涵，已 经远远超出传统的空间规划 层面，其实质是以市场经济 内在发展规律为线索，妥善 平衡城市更新活动涉及 的不同利益主体的发展 权益，具有促进城市空间 资源高效、公平配置的公共 政策特征。 开发 主体 政府 保障公共利益 的实现 设定公益性设施的捆绑改造责任 控制极限开发规模 参与溢出收益的分成 城市更新 相关 权利人 12 我们的 应对 13 转变城市管理思路： 在规划目标的制定和实施途径的选择 上，充分关注各方权益，平衡各方利 益，制定面向实施的城市规划制度和 技术体系。 在这套“规则体系”中，坚 持政府主导下的市场化运作， 由市场和政府共同推动更