保利地产总经理培训讲义——房地产项目资金管理.ppt

;;; 资金密集型 大量的资金投入 资金周转期限长 长期的资金保障;中国第一烂尾楼—中诚广场： 烂尾时间：15年 地址：广州天河北路 开发商：香港中诚集团、广州城建;2.2 国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策; 上述政策都是从资金上调控房地产开发企业发展速度和规模，从而保证房地产开发实现平稳健康地发展。 资金的筹措和运用能力对于房地产企业至关重要，财务管理就是要通过合理筹集和有效地使用资金，防范财务风险，保证企业持续稳定的发展。;;X公司XX年资金平衡计划表; 编制资金平衡计划包括两个层面： 一是在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金平衡计划。即在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源。 二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划做出详细安排，确保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。 资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后，各公司必须严格执行资金平衡计划，其执行情况将作为考核企业管理水平的一项重要内容。;;2.2、资金计划的编制要严谨，注意各指标之间的勾稽关系 资金计划主要依据项目的各项业务计划（包括投资计划、施工进度节点、销售计划等）进行编制，因此，计划的编制需要各个部门的共同参与和配合，总经理要亲自挂帅。在实际编制过程中，常常出现一些问题。 （1）项目投入的资金与计划开工量相符。 例如：某公司计划全年在建面积60万方，其中新开工面积30万方（5月开工），安排的工程建设支出9亿元。;（2）销售回笼与年度销售任务相匹配。 例如：某公司计划全年签约金额10亿元（全年销售），年初有上年签约未回笼金额2亿元，而全年安排销售回笼7亿元。 一般情况下，全年销售的项目房款回笼至少达签约金额的80%以上，上年已签约未回笼部分应在当年全部收回。此例中，该公司全年销售资金回笼安排在9-10亿元比较合理。;（3）税费的计算要依据有关要求。 例如：某项目全年预计销售回笼10亿元，假设该项目当年尚未完工交楼，安排各种税款支出0.6亿元。 营业税及土地增值税预征等一般为当期销售回笼的6.63%，所得税预征比例为当期销售回笼的3.75%，由于该项目当年尚未完工交楼，无需进行土地增值税清算及所得税补缴，那么以预缴口径安排的全年税款支出应在1亿元左右比较合理。;（3）税费的计算要依据有关要求。 ;（4）贷款规模与项目总投相符。 例如：某项目预计总投18亿元，总建面30万方， 当年四证齐全及新开工面积15万方，安排贷款2亿元。 该项安排贷款规模与项目总投相比偏小。按照项目总投18亿元的50%匡算贷款规模约为9亿元，当年四证齐全面积占总建面的1/2，则应安排1/2的贷款规模发放，即4亿元左右。;2.3、要注意各项目的全面性，不要有漏项 在编制资金计划中，经常发生遗漏部分项目的情况。如项目投入中安排土地费用支出没有考虑配套的政府收费项目；在计算利息费用仅考虑年底余额，没有考虑当年新增及还贷情况；或者利息费用仅考虑银行贷款部分，不考虑股东借款；合作项目股东要求分红，没有安排现金分红等等。;;自有资金 包括股东投入的注册资本(含发行股票募集的资金)、留存利润等，一般用于支付地价、前期税费和政府收费等前期费用等。 借入资金 主要是向金融机构的贷款、发行债券和信托的借款等。根据目前的规定，在项目自有资金投入到达到项目整体投资的35%，并且四证齐全后，可申请项目贷款，银行贷款额度一般占项目总投资的40-60%； 销售回笼款 即向购房业主收取的房款。根据目前的预售制度，在项目取得预售证后可对外销售，销售资金回笼不仅可以弥补项目的持续开发成本投入，并且可以逐渐偿还项目贷款并实现利润。 ;前期阶段：项目尚未具备融资能力和销售，资金来源以股东投入为主。 四证齐全：项目符合向金融机构融资的条件，贷款用于支付工程款。 预售阶段：取得预售许可证，开始预售并回笼资金。 具体如下图：;;（2）短期融资券（中期票据）：由人民银行主导的银行间债券市场一项创新性债务融资工具，由企业发行的无担保短期本票，发行规模一般不得超过企业净资产的40%。具有法人资格的非金融企业，可依照《短期融资券管理办法》规定的条件和程序，在银行间债券市场发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。一年以内的为短期融资券，三年以上