沈阳创意小镇修规说明书分析.doc

棋盘山创意小镇修建性详细规划说明书 基地概况与介绍 区域位置 基地位于沈阳市与抚顺市的中间，沈阳市棋盘山风景区南部的世园会景区，距离沈阳市区15km，距离抚顺市区20km。项目北至沈棋路、沈吉高速，并紧邻沈吉高速“世博园出口”；南至沈抚公路、沈吉铁路；西邻植物园、世博园；规划面积94.03公顷。 基地分析 周边概况 基地周边生态背景良好，环境条件优越，大部分土地处于未开发状态。东侧紧邻沈阳世博园，南侧为自然村，北侧邻水库和鸟岛。交通便利，北侧邻沈吉高速，南侧邻省道沈抚公路，西侧与107省道隔世博园相望。与沈阳火车站仅有20分钟车程，与桃仙机场距离30分钟车程。 地形分析 基地内部属于缓坡地形，大部分区域坡度在10％以内，属于适建用地。整体地势呈中间高两边低、北侧高南侧低的趋势，基地绝对自然高差约44米（70—114米）。 项目定位及功能要求 基于上层次规划《中国沈阳国际创意谷概念规划设计》，本项目位于国际创意谷的核心区位，为其周边创意产业的核心居住配套。为满足沈阳市民日益提升的对居住品质的要求，以及该地区不断增长的居住需求，本项目致力打造一个中高端、多元化、综合体现高品质文化内涵的居住生活社区；并注重住宅的多样化开发，充分考虑社区服务、办公商业等配套设施建设。本项目在恰当地运用自然资源的同时，深入挖掘“文化与创意生活”的理念和生活方式，充分体现“创意生活方式与文化交融”的结合；成就品质生活的新兴居住目的地，体现创意生活的工作高地，并且集休闲、娱乐于一体的购物胜地。 设计依据及原则 设计依据 《中华人民共和国城市规划法》 《城市规划编制办法》 《城市居住区规划设计规范GB50180－93》 《城市道路设计规范CJJ37－90》 《城市道路交通规划设计规范GB50220－95》 《城市用地竖向规划规范GJJ83－99》 《建筑物退让规定（试行）》沈规发[2000]18号 《沈阳市城市规划管理条例》1991.7.27 《沈阳市城市排水管理条例》2007.7.27 《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》2007.1.1 设计原则 土地价值最大化原则 充分利用地形地貌的特点，结合现有景观资源包括湖区景观，山地景观，以及基地周边便捷的交通条件，创造舒适宜人的社区环境，最大化的体现土地价值。 景观视线均好性原则 充分利用基地地形高差，严格控制建筑高度，保证世博园内与基地内部及周边的视觉通廊，景观通道，以到达景观视线的均好性。 综合开发，分期实施原则 将基地周边地块统一纳入规划设计综合考虑范围，保证景观视线以及重要节点的有机结合。通过有序的建设时期的推进，实施完成环境优美，配套完善，生活便利的居住社区。 修建性详细规划 用地分区及地块划分 基地以世博东街为界分为01、02两个大区块，根据道路网格局和建筑产品类型的不同，01地块分为7个部分，02地块分为4个部分。 总体布局 根据项目定位及功能要求内容，本项目功能以居住及相关配套功能为主。 01地块产品包括独立式住宅、双拼式住宅、联排式TOWNHOUSE、叠院式住宅、多层洋房和小高层住宅。整体布局形式为西高东低、南高北低。 独立式住宅和双拼式住宅分布在邻水库区域的01-01和01-02地块，打造亲水景观环境；联排式TOWNHOUSE布置在北侧的01-03地块，沿世博东街分布；叠院式住宅设置在01-04地块的中心绿地周围，享受低层近景环境；01-05地块沿世博东街布置多层洋房住宅；南部的01-06和01-07地块设置小高层住宅区。 02地块产品为多层住宅、小高层公寓、SOHO办公，并在02-04地块设置了一处大型的OUTLETS商业中心，可为本项目及周边片区提供商业配套服务。 除OUTLETS商业区外，在居住区的各个片区入口处设置了适量的邻街商业，并在纬一路东侧尽端设置商业休闲区，营造亲水公共休闲空间。 规模控制 用地规模控制 按照《城市居住区规划设计规范GB50180－93》，本项目用地共分为住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地四大类。具体指标详见：土地利用平衡表。 表1：土地利用平衡表 项目面积(公顷)所占比例(%)人均面积(㎡/人)1住宅用地(R01)51.29 54.55%20.8 2公建用地(R02)11.48 12.21%4.7 3道路用地(R03)5.89 6.27%2.4 4公共绿地(R04)25.37 26.98%10.3 居住区规划总用地94.03100％　38.1　 建筑规模控制 本项目总建筑面积1090820平方米，毛容积率1.16，包括住宅、公建设施、市政用房及地下车库等，详细指标见：《建筑及人口规模一览表》。 人口规模控制 按照《城市居住区规划设计规范GB50180－93》 ，本