重庆天星旅游度假小镇策划解决方案.ppt

天星旅游度假小镇策划报告;报告内容;项目市场调研及破题思路;前期工作结论点及需解决的核心问题;梳理上一阶段策划思路结论点;尚待解决的核心问题;项目市场调研及结论要点;调研内容包括（详见附件）; 根据对客群的定位，我们在重庆市区投放200份潜在需求调研及产品测试问卷，以作为对本项目产品定位的有利参考。（详见附件）;购置物业的用途 84.5%的被访者为二次置业，置业目的以休闲度假和投资为主；如在金佛山置业，其主要用途是休闲度假或老年常住/养老； 如在金佛山购置第二居所，主要还是围绕核心家庭（年轻夫妻、或带小孩）的使用，部分会考虑增加给父母养老的功能； 大多被访者在夏天、节假日或春暖花开的时候郊区物业度假消夏；居住天数大部分集中在20-65天，平均一年中有36天会在郊区物业中度过。 参考意义：我们的产品应该充分体现休闲度假特征，满足家庭功能需求，同时兼顾投资性。;来金佛山的休闲度假行为 被访者最希望在金佛山参加的休闲活动主要是爬山、散步和聊天； 在金佛山进行休闲度假，被访者最希望有的几大业态配套分别是：休闲类（温泉SPA、茶坊、酒吧）；餐饮类（中餐、当地风味美食、西餐）；购物类（日常用品、特产纪念品、工艺艺术品）； 在金佛山休闲，90%的被访者能接受的消费水平在200元以内； 82%的被访者接受院落式主题文化客栈，其消费水平以每人每天的费用在100元以内为主。 参考意义：金佛山的开发现状使客群来景区后的休闲方式有限；但从他们的需求表述中，我们认为本案完全可以做更丰富、更有特色的休闲度假项目来吸引客群，同时对金佛山景区发展形成有效补充。 ;购置郊区物业的特征 购置郊区度假物业首选温泉景区（北温泉）、仙女山、缙云山和金佛山； 再次置业首选花园洋房（49.5%）和酒店式公寓（31%）；更倾向拥有安静度假环境的郊区物业； 大多数被访者需求中等面积、房间个数适中、平层结构，面积集中在90㎡的中小户型，总价35万元以内（根据市调专业经验，其实际可承受价格水平应比其选择高出15%~20%） ； 大多数都要求有私家花园（院落），不排斥公共交流空间；在总价的约束下，过半被访者选择私家花园（院落）面积为20㎡以内。 参考意义：金佛山景区具有一定的知名度，但温泉景区显然更具特色吸引力，因此本案需创新个性化休闲主题与之抗衡，同时也应该考虑具有自身特色的洗浴文化。从目前被访者选择的物业档次来看，他们更倾向于中端、生活气息浓厚的度假区域。 ;对郊区（景区）物业的相关看法 郊区物业最需要的五大配套设施依次是：大中型超市、餐饮、银行、泳池和茶楼； 景区物业与城区物业相比，劣势主要是距离城市太远、交通成本高、周边生活配套不完善、入住率低和安全性差等； 影响购房决定的前五项因素分别是房屋单价、周边公共配套、与市区的距离及交通便利性、社区安全性和长期的升值空间。 参考意义：提高配套成熟度，克服距离和交通带来的心理抗性；利用价格优势结合配套完善的生活方式塑造项目优势。 ;到金佛山景区置业的需求特征 绝大部分被访者不了解“金佛美庐”项目，其中近40%的被访者表示对该物业有兴趣，并认为该项目价格基本合理； 酒店式公寓、老年公寓/养生公寓和度假型小独栋别墅（面积小于200㎡）、商务别墅是金佛山西坡脚下相对更适合开发的物业；若在此置业，他们最可能购置酒店式公寓和度假型小独栋别墅； 60.5%的被访者希望开发商提供全精装物业；而希望提供清水房的被访者所担忧的主要是装修材料和装修质量等； ;被访者认为本案优势是知名度高，劣势则是距离市区太远；并认为金佛山周边住宅物业的合理价格在3500元以下/㎡ （根据市调专业经验，其实际可承受价格水平应比其选择高出15%~20%） ； 81.5%的被访者接受酒店式物管服务，且大部分都愿将度假物业纳入酒店客房一体经营。 参考意义：受景区推广宣传力度影响，金佛山景区的度假物业没有树立市场口碑，这也间接影响了受众群体对物业档次和价格的判断；从被访者对精装修、酒店式物管服务等项目的接受程度来看，他们倾向于在郊区购置能够提高便利生活条件的现代高品质第二居所。 ;重庆周边代表性景区楼盘调研——了解重庆度假物业市场总体特征 以仙女山为重点调研对象。 开发特征：仙女山度假物业房地产的开发起始时间是2008年的4月，快速发展时间是2009年的6月~10月，现有开发量十多万方以上，总体销售周期较短，2~3个月即可达到当批次基本销售完毕。已交房产品入住率较低，不到10%。本次调研的5个对象楼盘均分布在仙女山景区大门之外的道路两侧。 客群特征：以重庆主城区为主，武隆、丰都为辅，家庭均有至少一辆车，多数年龄在35岁以上。购买目的最多是为休闲度假，其次为养老，附带投资。休闲度假的方式较为单一，以晒太阳、打牌