物业公司公共能耗费管理操作指引资料正文 教材讲义.doc

绿城物业服务集团有限公司 公共能耗费管理操作指引 GT-ZY-GC-010-2013(A/1) 1 目的 为了规范公共能耗费分摊及收费行为，维护公司和业主合法权益，规避在物业公共能耗费分摊及收取过程中的法律风险，根据《物业管理条例》等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，特制定本指引。 2 适用范围 适用于绿城物业服务集团有限公司（以下简称集团）所属物业服务中心对公共能耗费分摊的管理工作。 3 职责 3.1 集团工程技术部负责本指引的编制，负责对各物业服务中心公共能耗费分摊及计算的指导。 3.2 集团企业发展部负责对项目招投标和《前期物业服务合同》签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评审。 3.3 集团品质督导部负责收集《物业服务收费管理办法》等法规中关于能耗的管理规定并及时进行调整。 3.4 集团财务部负责公共能耗费用收支核算，一级单位财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管。 3.5 集团审计部负责对公共能耗费用收支情况、分摊情况的审计。 3.6 咨询公司做好前期物业公共能耗计量表的合理设置咨询。 3.7 统计和上报本项目物业公共能耗分摊各类数据，该物业服务中心为本项目物业公共能耗分摊管理的具体执行部门。 4 工作程序 4.1公共能耗概念 4.1.1 公共能耗费 管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等非业主或使用人自行承担部分的能源消耗所产生的费用。 4.1.2 公共能耗中的公共能耗费 管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施中超过基础能耗的设施设备运行消耗的费共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共能耗设施设备运行消耗的可以单独按实向业主分摊。实行能耗费制的，预收的支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，。电梯、增压水泵、水系景观、中央空调 b)公共能耗共用设施设备能耗费用预收后按实向业主分摊 c)公共设施设备能耗费用按实分摊 4.3.4 公共能耗费纳入物业服务费的管理 4.3.4.1公共能耗费用涵盖在物业服务费内收取，实际公共能耗费用的盈余或亏损均由物业服务中心享有或承担。 4.3.4.2各单位在项目洽谈过程中，除当地规范性文件另有规定外，应将公共能耗费用包含在物业服务费中作为主要洽谈方向，规避因公共能耗费用分摊引起的纠纷。 4.3.4.3项目前期洽谈或招投标过程中，测算本项目公共能耗费用，明确项目物业服务能耗费用收费标准。 4.3.5 公共能耗费用预收后按实向业主分摊的管理 4.3.5.1公共能耗费用预收后另行向业主分摊的项目，在（前期）物业服务合同中明确公共能耗费预收标准，预收费用由二级财务设立账户代。代。 6 记录表单 6.1 《××物业服务中心公寓楼公共电表用电统计》 6.2 《××物业服务中心写字楼公共电表用电统计》 6.3 《××物业服务中心公寓楼总电表用电统计》 6.4 《××物业服务中心写字楼总电表用电统计》 6.5 《××物业服务中心总水表用水统计》 6.6 《××物业服务中心公共水表用水统计》 6.7《××物业服务中心户内水表用水统计》 6.8《××物业服务中心商铺户内水表用水统计》 附件1： 能耗分摊方式说明 1.按《前期物业服务协议》或《物业服务合同》所明确的可收费项目设定； 2.第一条未明确的，按当地法律法规执行； 3.参考模版制作公共能耗供电表系图、供水表系图； 4.标注各分级计量表表号，无计量表的标红； 5.Excel上描述的表号要能和表系图上一一对应； 6.各类公共能耗表分摊频次，按当地主管部门抄表频次进行分摊； 7.各单位涉及公共能耗费分摊项目，自集团统一要求之日起应按照物业服务合同（协议）有关公共能耗公示的要求进行，并按经营性公示的有关要求对公示情况进行拍照存档，同时将电子稿公示照片上报集团财务部； 8.供电、供水表系图；Excel表及计算方式汇总后，在结尾标注“以上表号、数据我分子公司核对无误”。后加盖服务中心印章、经分子公司总经理（或负责人）签字后报集团财务部、工程技术部分别备案。 附件2： 能耗表模拟表系图 附件3： 公共能耗分摊计算公式 一、电梯能耗分摊公式 电梯能耗仅发生电能损耗费用，应按各单元进行分摊，按户内建筑面积和楼层系数进行分摊。 未入住户不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。 计算公式如下： D1＝(∑N×d＋∑W)÷∑S单元×S1×μ D1---×幢×单元1室×月电梯能耗分摊费用（元） ∑N---×幢×单元×月电梯用电计量总和（