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青岛广业锦江大酒店整合推广案;第一篇章 望——市场的方向 第二篇章 闻——现状的思考 第三篇章 问——现实的战术 第四篇章 切——推广策略工程;第一篇章 望 ——市场的方向;[关于产权酒店] 产权酒店， 即Timeshare Hotel，由瑞士人亚历山大.耐首先提出的，是产权酒店的起源，酒店向投资者出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。 开发商将酒店每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。;我们的项目究竟是什么？;带着这个问题，我们需要对市场和项目进行一番新的衡量和定位。在青岛房地产的市场上，产权式酒店还未成形，这是我们的挑战，也是我们的机会。作为一个投资性的项目，在没有正面??争对手的情况下，解决市场上其它投资产品对我们客户的分流就成为整个推广工作中最重要的重点。;[尚美佳观点] 在投资性产品的传播体系中，树立客户的投资信心是最根本的广告出发点！;[投资比较分析];[投资比较分析];[投资比较分析];[投资比较分析];目前青岛拥有星级酒店近20家，其中五星级4家，四星级6家，三星级近10家。各种档次的星级酒店，为来青岛的八方游客提供了极大便利。但是纵观整个青岛酒店市场，有如下几大特点。 ;★全市高档酒店物业分布不均匀，多集中在城内； ★市场对高档酒店物业的需求较大，高档酒店经营情况较好； ★四星级、五星级酒店标准房的实际销售平均价格约为650元/天，大多数销售价格在600元/天以上； ★四星级、五星级酒店标准房的套内使用面积在24m2~42m2之间，平均套内使用面积约为29m2； ★四星级、五星级酒店标准房入住率均在60%以上，最高达85%，平均入住率为71.88%； ★四星级、五星级酒店客房总数量差别较大，最少的263间，最多达800间以上，平均数为476间； ★ 酒店的主要客户为外来旅游者，酒店的经营离不开旅游产业的支持；;针对我们项目而言，它的出现是有扎实的市场基础的，但是否有足够的市场优势来最终实现产品的上市和热销？;[尚美佳观点];第二篇章 闻 ——现状的思考;[项目概况];【项目优势分析】 规划优势---李沧区未来规划定位为青岛五大商业中心之一，工业商贸重镇，整体规划对应了项目商务酒店的功能定位。 企业优势---广业地产拥有丰富的可利用的社会资源、一流的企业文化、企业内涵，已经开发过多个青岛知名物业，具有一定的知名度和区域影响力。 区位优势---本项目南邻李沧广场，有崂百、维客等巨型超市，商业配套完善，人流商业旺区，原属家喻户晓的李沧区政府办公用地，是区域地标。;【项目优势分析】 环境优势---项目北紧挨李村公园，整体提高项目的质素及提供良好的休闲配套。 发展优势---位于青岛李沧区的中心地段，主干道夏庄路中轴线，发展潜力和升值空间教大。 昭示优势---项目位据人流旺区，周边高楼层空白，主楼气势鹤立，视野开阔；长方形地块，其中临夏庄路的展示面较长，同时由于本项目有沿街铺面，未来本项目的昭示性极强，将成为整个李沧区的标志性建筑。;【项目优势分析】 资源优势---项目离海尔工业园等工业区附近，北接城阳、四方及风景区崂山，三区皆为酒店商业重地，故李沧中心项目将辐射多区，影响四方。 交通优势---项目占据大青岛主干线夏庄路，青岛交通枢纽中心，机场、汽车站通达之地，门前即是公交站。 商业优势---项目周边商业街区已经成形，商业氛围浓厚。;【项目劣势分析】 区域形象劣势---李沧区几为青岛郊区，项目周边多属旧商业老区，沿街立面相对杂乱，区域整体形象欠佳。 项目形象劣势---项目属旧楼改造，周边人群对楼体建筑形象已目有所见，即使翻新仍会有些许阴影。;【项目机会分析】 发展机会---项目位于大青岛商业中心，未来发展目标是为知名公司商务活动提供便捷、高效和优美的休憩商务平台。 锦江品牌---项目由驰名全国的锦江酒店管理品牌管理经营，提升项目档次。 空白点机会---青岛市产权式酒店尚属首例，全新理念将成为机会的头号戏。 区域价值机会---目前青岛普遍被看好的投资物业皆位于市南区的海景物业及风景胜地的旅游度假物业，但价格急剧上涨后，余留给消费者的投资增值空间几乎为零，李沧区房地产发展则刚起步，价格成长空间极大。;【项目威胁分析】 竞争威胁---青岛城阳区域房地产开发量急剧增长，整体城区规划都较李沧区先进，朝、日企业较多，大量的商务人流易被北端截流；四方区商务也会使商务人流有所分流。 酒店式投资概念---目前市场上酒店投资概念整体炒作较热，但其中部分物业利用“虚假的投资概念”误导消费者，造成不良的市场口碑，对项目未来推广有一定负面影响。 ;