南平市房地产市场剖析.doc

南平市房地产市场分析 一、城市概况 1、地理位置 南平市地处福建省西北部，位于武夷山东南侧，闽浙赣三省结合部，是福建通往全国的主要门户之一，是海峡西岸经济区的腹地，是我国东部沿海经济地带与中部经济地带之间的桥梁，战略地位十分重要。 2、行政区划 南平市辖1个市辖区、5个县，4个县级市 3、人口及面积 南平市是福建辖区面积最大的设区市，全市总面积2.63万平方公里，其中市区面积2660平方千米，人口304万人口49万。 国道：G205、G316 省道：S202、S203、S204、S205、S302、S303、 S306 高速公路：福银高速、浦南高速公路、龙浦高速、武邵高速公路（今年年底通车）、宁武高速公路（在建）、松建高速公路（在建）、绕城高速公路（在建） 铁路：鹰厦铁路、横南铁路、向莆铁路、峰福铁路、外南铁路、衢宁铁路（在建）、浦建龙梅铁路（在建）、南三龙铁路（在建） 高速铁路：京福高速铁路（在建） 航运：闽江航运 航空：武夷山机场 4、城市辐射 南平地处福建北大门,与浙江和江西交界，不仅是福建辖区面积最大的设区市，还是福建拓展海峡西岸经济发展腹地的前沿基地。对接福州、三明、莆田、宁德的发展，壮大闽东北一翼，推动海峡西岸经济区与长江三角洲、珠江三角洲紧密对接、联动发展。 二、城市经济发展 近3年南平市整体经济发展强劲，市场抗风险能力也相对较强。地区生产总值3年来经济增长点均保持10%以上的增长速度！而规模以上工业增加值保持18%以上的增长速度。 2010年全年实现生产总值728.73亿元，比上年增长11.7%。人均地区生产总值超过2.4万元。全年全社会固定资产投资622.02亿元，同比增长23.9%。 附表：07-09年经济分析 三、城市发展规划 1、城镇体系空间结构“双心双轴两翼”“三纵一横”“重心南移，拉开框架” “一区”茫荡山自然保护区和风景名胜区，主要作为城市的生态环境支撑和重要的旅游度假功能区。 “双城”南平旧城和江南新城。南平旧城作为南平现状行政、商务、服务中心和主要工业基地，适度疏解功能、改善环境。江南新城作为全新建设的新城，弥补旧城区功能，重点承接新兴商务办公、商业、文教、体育、旅游度假等功能。 “两片”大横片区和来舟－王台片区。主要承担产业、物流功能。 四、房地产市场分析 1、房地产现状特征 （1）市场规模：区域市场内有效人口数量约为40万人； （2）受其城区地形条件的制约，区域内项目建筑基本上为带电梯高层，客户群体对于高层住宅不存在常规三线城市所显现出的购买抗性； （3）现阶段区域内价格表现为：主城核心区，均价5000-8000元/㎡，次城区及新拓城区，均价3000-6000元/㎡； (4) 在未来3至5年，延平区的主要土地供应将主要是集中在大家厂—黄墩片区、江南新城。从区位、地块环境等对比，这两个片区的项目难以和南平师专地块项目竞争。 （5）分析近两年南平延平区房地产市场的供应量、销售量、市场可持续供应量、政府近三年的经营性土地出让情况等指标，结合区域内受地形限制，在未来也难以形成较大规模的土地供应，该区域市场供需基本平衡，甚至供应略有不足。但不可忽视的是，在国内房地产市场调整周期表现的越来越短，且国内目前的房地产市场是明显的“政策市”，由于市场总体规模小，在整体市场出现波动时，将不可避免的出现，销售量跟跌快、跟涨滞后的情况。 2、楼盘信息 市区主要在售楼盘其建筑形态以小高层、高层为主，别墅建筑形态以联排为主。 南平市住房消费群体的特殊性决定了其主力户型需求较为明显——在售住宅产品其主力面积在70-120平米区间（2房、3房的自住需求为主），别墅产品主力面积在190-230平米区间，说明了当地购房置业者对该类面积段的产品有一定的潜在市场需求； 3、代表性楼盘 （1）、象屿-山水华庭 物业类型：联排别墅 成交均价：6050元/㎡ 成交最高价：7850元/㎡ 成交最低价：5400元/㎡ 销售率：98% 物业类型：高层电梯住宅 成交均价：4250元/㎡ 成交最高价：5620元/㎡ 成交最低价：3585元/㎡ 销售率：82% (2)、新城中心 物业类型：住宅、商品房 主力户型：两室一厅,三室一厅,四室一厅(3)、名流世家 物业类型：住宅、高层开发商:南平新天地房地产开发有限公司 (4)、香樟名苑 物业类型：高层电梯住宅 成交均价：5550/㎡ 成交最高价：6900元/㎡ 成交最低价：4380元/㎡ 户 数总户数288户项目名称 成交套数 成交面积 (万㎡) 均价(元/㎡) 销售率 南平茫荡山旅游文化广场 29 0.279 4,824.33 68.26% 江南.第一城F组团 1