商品房买卖“逾期”问题探析2.docVIP

免费法律咨询3分钟100%回复 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 /souask/ 文章来源：中顾法律网 商品房买卖“逾期”问题探析二 　　笔者认为，1.在多数的贷款+保证合同中，对究竟是按揭还是抵押担保贷款一般没有明确予以约定。但可以根据⑴是否约定合同及权利凭证由银行收执⑵银行可否直接取得按揭借款人买卖合同中的全部权益以清偿欠款进行考察。 　　而在几乎所有的商品房买卖合同中，除一次或者分期付款外，当事人约定的均是按揭付款，当事人的意思表示明确。 　　综合上述约定进行考察，按揭应该是当事人的真实意思表示。 　　2.按揭活动始于按揭借款人不动产权利尚未形成时期，是以并非现实存在的不动产设定担保，该不动产的物权并非法定，与不动产抵押明显不同。因此，在一般条件下，除非合同明确约定是不动产抵押担保贷款，均以认定为按揭为宜。 　　3.按揭借款人逾期不办理抵押手续，又不偿付月供款，同时对保证人和贷款银行违约，是较为严重的违约行为。违约责任的设置是违约行为在法律上应当承担责任的客观表现，是一种法律制裁措施，可以同时具有补偿性和惩罚性，从此点出发，对上述没有约定回购价格的情况应当作出对按揭借款人(买受人)不利的解释。 　　同时，回购房屋是银行实现按揭权人权利的主要手段。这样，在银行自行或者要求出卖人回购房屋时，根据按揭的权利转移让于担保的性质，按揭借款人不得享有该商品房买卖合同项下的权益，即房屋价格上涨时其不得享有溢价的收益;在房屋价格下降时，其应当承担因其违约给守约方造成的经济损失。 　　显然，可以得出的结论是：没有在合同中约定回购价格的，也应当遇房屋价格上涨时，按照原价回购;遇价格下降时，按下降的价格回购，这应当是按揭活动中“回购”的本有之义。 　　㈣商品房逾期交付使用 　　逾期交付使用，同样包括逾期交付和逾期不(能)交付的情况，前者涉及交付使用的标准条件，后者涉及房屋被抵押、一房两卖、房屋主体结构质量不合格等造成的交付不能。 　　因房屋被抵押、一房两卖、主体质量问题不能交付等，均属于履行不能(包括初始不能或嗣后不能、永久不能或一时不能)，其事实特征明显，责任清晰，相关法律、法规有明确规定。 　　实践中，对合同中“商品房交付使用条件”的理解易于产生争议，值得探讨。 　　在通用商品房买卖合同中，一般对商品房交付使用条件有以下选择条款：⑴该商品房经验收合格;⑵该商品房经综合验收合格;⑶该商品房经分期验收合格;⑷该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 　　长期以来，商品房交付使用的质量条件，是取得由建筑质量监督管理部门出具的质量合格证明。城乡建设环境保护部、国家标准局1983年5月发布的《建筑工程质量监督管理条例(试行)》第八条规定：凡未经质量监督站检验合格的工程，不得交付使用。 　　90年代初，房地产市场产品格局出现重大变化，住宅小区开始出现，并逐步取代单体的商品房建筑。1993年，建设部颁发《城市住宅小区竣工综合验收理办法》，明确规定了对住宅小区综合验收必须符合的条件。 　　2000年1月国务院颁发《建设工程质量管理条例》，同年4月建设部发布《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、6月发布《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，建筑工程实施竣工备案管理制度。 　　根据上述法规的规定，可以对商品房买卖合同中的房屋交付使用条件作如下理解： 　　⑴商品房经验收合格 　　按照上阶位法规优于下阶位法规、新法规优于旧法规的原则，应根据国务院2000年《建设工程质量管理条例》、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的相关规定理解“商品房经验收合格”。商品房经设计、勘察、施工、监理、建设五方联合验收(由建筑质量监督部门对验收程序、内容实施现场监督)并在竣工验收报告上签署质量合格意见，即应视为商品房经验收合格，可以交付使用。 　　⑵商品房经综合验收合格显系适用1993年《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定。该规定(第六条)要求：项目的住宅、小区公建、市政公用基础设施全部建成;符合规划、设计要求;验收合格、验收资料齐全;场清地平;第八条规定了验收程序，由建设行政主管部门组成由城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收合格的报告。 　　综合验收之前建设项目单项已经验收，再次验收实系重复;验收过程即牵涉到多个行政管理部门，是一种耗时最多、较为繁复的竣工验收。 　　⑶商品房经分期验收合格即按《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第十条规定：分