土地增值税清算讲义-湖南省地方税务局.pptVIP

土地增值税清算 6）审核成本费用各级的分摊方法是否准确 ①土地成本及拆迁补偿费的分摊：如果占地相对独立，能分清所占土地面积，则按占地面积法分摊，如果不能分清，则按建筑面积法分摊。 ②开发成本的分摊：一般按建筑面积分摊，如果某些成本能准确分开核算，则可以直接计入，比如建安合同分别签订，分别结算。 ③利息支出的分摊：可以选择按资金占用比例分摊，也可以按建筑面积分摊，视具体情况。 A分摊层次，如果整个项目只有一期 B分期清算 ③登陆张家界旅游地产信息网,点击“价格公示/选择要查询的楼盘信息”,对比查询已售、未售房产等情况。如果需要查询具体哪套房屋的交易价格,则在首页下点击“商品房合同签订查询 ” （链接张家界旅游地产信息网.doc） 目前只有市城区的楼盘信息进行了公布，其他单位则到房管局将纳税人的销售合同电子备案信息取得，然后进行比对。对于开发商将开发的部分房屋以电子合同的形式已经备案到自己名下的，也应作为已售房屋进行清算,如果不征税，存在很大的执法风险。 8）审核往来款项（1年以上的往来） 了解往来款项发生的缘由，是否为关联方长期挂帐，如果属于资产类往来，是否为虚增的成本、费用，如为负债类往来，是否为应计未计收入。 此类审核结合纳税人询问，实地查帐进行。 2）实地询价，了解是否普遍有售后返租的情形，以租金抵付房款。 3）项目的沙盘，明确项目分期开发具体情况，明确到栋。 （二）收入的审核： 1、有疑义数据的查实 通过营销佣金支付情况反向推算收入 调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 B、对不属于正常生产经营领域而支付给我国境内的行政事业单位的，且上述单位收取的属于国家或省级财税部门列入不征税名单的行政事业性收费（基金），以其所开具的财政收据为合法有效凭证。如房产局、土地局、规划局等单位的行政事业性收费，应提供收款方开具的财政部门管理的行政性收费收据； 1）土地征用及拆迁补偿费 从政府拿净地的，不允许列支土地征用及拆迁补偿费；企业在政府拆迁补偿合同以外支付给某些“钉字户”的补偿款不得列支。企业支付给各职能部门及人员的拆迁协作费或工资支出不得列支；以遮阳费、施工嗓音费等明目支付给居民的支出，不得列支。 ③是否将开发费用列入 前期工程费一般发生在立项开工前，防止“管理费用”挤列本项目，审核时关注是否将房地产开发费用记入前期工程费。如：筹建费用、广告营销费用，咨询费，税务窗口代开的劳务发票。 ④报建费 一是代垫付的报建费是否红字冲回，二是报建费返还是否冲回 ，比如墙改费、散装水泥专项资金，先预缴后结算。链接（代垫付的报建费） 2、甲方定货、付款、收货、取得发票 ①购买材料时： 借：原材料 贷：银行存款 ②发出材料时（作销售）： A、借：预付帐款－乙方 贷：其他业务收入 B、借：其他业务成本 贷：原材料 ③结算工程款： 借：开发成本 贷：预付帐款 二、包工不包料 甲方定货、付款、收货、取得发票 乙方取得材料时做备查帐。 甲方购买时：借：原材料　贷：银行存款 　　发出材料时：借：开发成本　贷：原材料 注意开发商重复入帐的问题，包工不包料，施工方是需要将材料价格并入工程款缴纳营业税的，也开具了发票，一方面开发商在购入材料时有增值税发票，另一方面又有建安发票，如果都入帐了，就会造成重复。 注意：如果开发商将这部分支出已经计入房价，本着公平合理、实质重于形式的原则，房地产开发企业销售精装修房时，其销售收入包含的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）成本的，可以用总销售收入减去家用电器等的采购价格（凭合法有效凭证）后作为房地产销售收入计算土地增值税。 ⑦商业用房的层高系数问题　 单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。 商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高 举例： 开发商开发一个楼盘，共20层，共支出建筑安装工程费4800万元。其中一、二层为商铺，建筑面积合计4000平方米，三、四、五层为写字楼，建筑面积合计6000平方米， 6至20层为住宅，建筑面积合计30000平方米，其中层高：商铺5米，写字楼为3.5米，住宅为3米，请运用商业用房层高系数计算商业用房应分摊的建筑安装工程费。 答案： 商业用房分为两部分：一、二层商铺，三、四、五层写字楼 商业用房平均层高： （4000×5+6000×3.5）÷（4000+6000）＝4.1米 住宅用房平均层高3米 商业用房层高系数＝4.1