不同目的下的房地产项目可行性研究(世联标准模版).ppt

本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * * 不同目的下的房地产项目可行性研究报告 深圳估价部金融项目组培训基础课程 * ？ * 本次培训我希望能解决以下问题： 一般项目开发流程中，哪些什么阶段需要做可行性研究？ 房地产项目可行性报告分为几类？ 不同目的下可行性研究报告的特点是什么？ 业务人员如何接洽可行性项目？ * 房地产开发一般流程 项目取得之前 (决策阶段) 前期准备 (项目组织设计阶段) 建设及销售 (实施阶段) 竣工入伙 (完工阶段) 物业交接/管理 (运营阶段) 投资机会研究 项目建议书 可行性研究报告 项目取地策略报告 签订土地合同 资金筹措 勘察测量 规划设计 临时供水供电 场地平整等 开发报建 工程招投标 开发建设 销售与招商 竣工验收 验收备案 入伙通告 初始登记 转移登记 交接物业 产品1：项目建议书 产品2：项目投资可行性研究 产品3：项目可行性研究（立项） 产品4：项目可性研究（融资） * 不同目的下的房地产项目可行性研究之（项目建议书） 产品一：项目建议书 项目建议书是建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。 一般包括以下几方面： 建设项目提出的必要性和依据； 拟建项目规模、建设地点的初步设想； 建设条件、协作关系等的初步分析； 投资估算和资金筹措设想； 经济效益、社会效益和环境效益的评价 适用于： 企业内部前期项目的立项（通常企业自己做）、用于企业向政府申请土地或项目 需要注意： 在有些情况下，企业先完成投资可行性研究，再做项目建议书呈报给政府 * 特殊产品——项目可行性研究（仅针对旧城改造） 产品：项目可行性研究（仅针对旧改） 一般包括以下几方面： 提出项目需要旧改的必要性和依据； 体现旧城改造后的蓝图； 拟建项目规模、建设地点的初步设想； 拆迁补偿安置方案； 投资估算和资金筹措设想； 着重体现社会效益的评价 适用于： 企业向政府申请旧城收造项目的建设 需要注意： 企业为了把该项目归入旧城改造范围，要求一定要明晰；对于拆迁补偿方案一般由委托方提供，但可以引导客户我们做拆迁评估、旧改开发模式研究、拆赔比研究等 * 产品2——项目投资可行性研究 产品2：投资可行性研究 关键点： 市场上可行 经济上可行 企业拿不拿这个项目心中没底，主要体现在对市场、对产品上没有把握； 规划指标不一定确定，需要通过市场给出几个方案； 项目的盈利能力如何，地价什么价格取得合理？规划技术经济指标是否合理？ 希望通过找中介公司客观公正地反映项目的发展及存在的问题。 适用于： 企业内部投资决策、收购、取地等方面 需要注意： 对于企业客户需求的理解尤为重要，该报告涉及到项目定位，我们的角度是初步定位，不会达到向策划公司提供的那么完整及细致。 * 产品3——项目可行性研究（立项） 产品3：项目可行性研究（立项） 报告严格按照计划局发布[2003]590号文件制作 内容包括十章，主要有： 开发企业介绍； 项目解析及项目市场分析； 项目SWOT分析 项目工期安排及经济评价 项目风险分析 适用于： 企业向区或市发展改革局申请项目固定资产投资许可证 需要注意： 一般企业为了在区立项要求将总投资低评，企业应提供项目初步设计方案 * 产品4——项目融资可行性研究 产品4：投资可行性研究 关键点： 市场上可行 经济上可行 合法性 需要分析企业； 项目还款能力； 项目风险； 拟建项目规模、建设地点的初步设想； 适用于： 未满足项目贷款条件，企业向银行融资申请贷款额度 需要注意： 确定企业贷款额度，不包容企业财务报表分析及担保方式的分析 * 不同目的的可行性研究报告的比较 分类 项目建议书 项目投资可行性研究 项目立项可行性研究 项目融资可行性研究 主要目的 项目前期，用于向政府申请土地 用于企业投资决策 用于企业向发改局申请固定资产投资许可证 项目未达到项目贷款发放条件，用于融资要求 特点 一般企业自己做，我们通常做为辅助，主要从宏观写 客户需求不同，项目分析侧重点不同 需求简单，对贷款额度没有要求 需求明确，相对项目贷款可以做假设 报告撰写难易程度 相对简单 难度大 简单，按计划局文件撰写 难度一般 报告撰写时间 3~5天 一般难度：7~10 很深难度：20~30 3~5天 5~7天 报告收费高低 低 高 低 一般 需具备条件 —— 条件宽泛，弹性很大 仅有土地使用权出让合同就可以做 条件严格一些 * 业务人员接洽项目可行性研究时应注意什么？ 了解客户要求时，要善于聆听和问问题！ 记住在什么时候引导客户往高端产品引导！ 对于立项、融资类可行性要非常熟悉他们的操作流程及区别！ 如果初期了解到企业要做投资可研，请及时与投资咨询组项目经