201601合肥云谷首期上市方案60p选编.pptx

1、市场研判 2、产品研读 3、推售计划 4、营销举措 目录 2015年多数区域成交量同比呈现下滑，滨湖区办公市场量价齐升，部分项目办公产品去化表现良好，政务区为全市价格高位，均价呈现小幅下跌。 2015年合肥市九区办公成交量6跌3升，其中包河区、蜀山区、庐阳区等主城区均迎来不同程度的下滑，滨湖区涨幅较为明显，达到54%，随着区域热度的上涨，投资客信心有所加强，万达文化旅游城、恒大中心等项目持续热销； 2015年合肥市九区办公成交均价4跌5升，其中蜀山区价格上涨最明显，涨幅达到13.6%，目前政务区均价处于全市最高位，为12420元/㎡，同比去年下跌7.8%。 商办市场 2015年写字楼市场总体成交分析 商办市场 2015年写字楼供求结构分析 2015年合肥市九区办公市场40-80㎡的产品呈现供需两旺之势，小面积、低总价成为当前市场主流，投资门槛较低。 2015年合肥九区办公市场供远大于求，受部分大体量办公产品入市影响，供应量同比大幅上涨，但成交层面表现不甚理想，成交均价小幅下跌，办公市场前景不容乐观。 2015年合肥九区办公新增供应面积166.9万方，同比2014年上涨32.3%；成交面积达到69.6万方，同比2014年上涨0.5%;供求比达到2.4，供应过剩明显，市场压力较大。 2015年合肥九区办公成交均价达到9127元/㎡，同比去年下跌4.2%。 商办市场 2015年写字楼供求分析 TOP10办公成交量占全市比例63.2%，值得一提的是京商商贸城，该项目以低价格和小面积取胜，成为合肥市办公产品销售的主力之一。 商办市场 2015年写字楼成交排名 近5年合肥整体写字楼供应量超过800万㎡，去化量同样严重不足，剩余库存达300多万㎡，按照2015年去化速度，还需4.4年去化周期（即52个月）。 年度 供应量 去化量 库存量 2010 119.4 94.5 24.9 2011 151 96.8 54.2 2012 113.7 78 35.7 2013 128.8 86.5 42.3 2014 125.9 70 55.9 2015 166.9 69.6 97.3 合计 805.7 495.4 310.3 商办市场 写字楼市场近5年供求分析 合肥未来写字楼后续供应量将达到790万方（其中京商商贸城公寓占185万方），滨湖区是主要的供货区域，未来市场竞争激烈。 截止至2015年6月，合肥写字楼潜在供应量达到790万方，按照20154年成交量69.6万方算，需要11.3年才能去化完毕，市场竞争形势激烈； 滨湖区是全市写字楼供应的主要区域，后续供应量占全市的44.3%。 新站 212.8万方（其中公寓占185万方） 政务 95万方 商办市场 2015年写字楼存量盘点及后续货量预计 超高层写字楼在售项目量价实现一般，政务区为价格高地。 区域 项目名称 销售价格 办公体量 去化量 后续货量 蜀山区 安粮国贸中心 1万 12 0.1 11.9 之心城环球中心 1.5-1.8万 12.2 10.4 1.8 政务区 新城国际 1.3万 20.7 13.7 7 新地中心 1.5-1.8万 15.6 11 4.6 华邦ICC 1.3万 9.8万 6.3 3.5 高新区 置地创新中心 6500 7 0.6 6.4 瑶海区 闽商国贸中心 -- 7.5 0 7.5 滨湖区 建业壹中心 8000 8 0 8 新地城市广场 8000 8.5 0 8.5 高速时代广场 -- 20.4 0 20.4 包河区 绿地中心 1.5万 12.5 1 11.5 总计 91.1 商办市场 超高层写字楼剩余货量 超高层写字楼项目后续供应体量较大，尤以滨湖明显。 注：以下无最终规划综合体项目，且涉及多种档次产品，超高层体量按照总体量25%占比计算 区域 项目名称 办公体量(万方） 滨湖区 利港银河广场 7 万达银座 9 恒大中心 11 恒峰家居广场 14 佳源巴黎都市 10 联投V街 7.8 政务区 天珑广场 5 华润大厦 13 包河区 信达天御 9 绿地中央广场 6 凤凰文化广场 6 宝利丰广场 6.5 瑶海区 恒大中央广场 8.5 恒盛坝上街 25 东环项目 5 庐阳区 万科新地块 9 高新区 祥源城 13 经开区 文峰中心（原澳中财富中心） 9.6 新站区 岸香 5.5 总计 179.9 商办市场 超高层写字楼后续供应 区域 项目名称 推出时间 销售价格 年去化量 办公体量 已售货量 后续货量 经开区 大华国际港 2012.02 9000 　 6 5.7 0.3 滨湖区 国购中心 2015.01 8500 —— 12 未推 12 高速时代广场 2012.04 8000 —— 9.8 0.5 9.3 高速中央广场 2014.12 8000 —— 22 未推 22