20160228_南昌_公寓市场调研报告选编.ppt

?客户来源：多为周边小区业主，企业上班的年轻人 ?过渡自住占7成以上：年轻人没钱，买个小户型公 寓，一方面过渡，一方面投资，用于将来换房；或不 想与父母住，另起炉灶；或买来给父母住，自己过二 人世界或三口之家。 ?购买原因： ?居民用水、用电 ?价格便宜，与周边竞品对比具有明显价格优势 ?总价门槛低，小户型总价24万，首付仅需12万 ?销售难点： ?40年产权，年限太短 ?这边能否发展起来，周边企业多不多，前景如何 ?公寓是否带学区 ?项目形象较为低端，客户群体同样低端 ?未交付已有墙体脱落等情况 ?项目优势： ?解决了客户最在意的用水用电问题。价格便宜，性价比高 ?项目劣势： ?项目形象及购房群体较为低端 产品及客户分析 该项目用水用电按居民住宅类收费，且低价入市，相对周边竞品具有明显价格优势。 城泰青年家：公寓总建筑面积6.7万㎡，2015年4月19日开盘，共去化约240套，平均月销24套。 1# 3# 项目位置 艾溪湖北路侧 项目规模 总占地(㎡)：117719㎡ 总建面(㎡)：300000㎡ 容积率 2.0 产权 40年商业 项目构成 2栋22层公寓，10栋高层，16栋联排别墅 公寓总量 1#约540套，3#未封顶 产品特点 共22层，东西朝向，1-2层为商业，3-22层为公寓 部分，其中21-22层开发商自持，3T27户，回字 形结构，LOFT产品，标准层高4.2M 面积段 35-60㎡ 主力户型 40㎡ 销售价格 均价5200元/㎡（毛坯） 销售情况 剩余约300套，12层以下基本售完，平均月销24 套 物业公司 和泰物业，2.5元/㎡/月 开发商 江西城泰投资有限公司 ?客户来源： ?以高新片区为主，也有市中心客户购买， 如东湖区、西湖区、红谷滩等。投资为主占比60%，自住客占比40%。其中有一层为整层购买，作为酒店经营。 ?购买原因： ?价格便宜，为高新区售价最低 ?小户型总价＜20万，臵业门槛低 ?看中一两年后的升值空间（如软件园、江 铜企业等） ?小区内部环境好 ?三号线地铁（2020年通车） ?销售难点： ?地段差，所处位臵较为边缘，交通不方便。商业用水、用电 ?项目优势：本项目虽然所处位臵较偏，但产品入 市走低价策略，仍吸引到一定的低端投资群体 产品及客户分析 主力户型40 ㎡ ，售价5200元为高新市场最低，且小户型总价＜20万，投资门槛低。 新力方：公寓总建筑面积3.2万㎡，2015年3月开盘，共去化约500套，平均月销50套，为高新公寓市场去化标杆。 项目位置 紫阳大道南侧（江西科技学院正对面） 项目规模 总占地(㎡)： 20701㎡总建面(㎡)：164696㎡ 容积率 6.0 产权 40年商业 项目构成 规划1栋24层的公寓，1栋40层的写字楼，商业4 万㎡（1-3层为半润万家，4层为大地影院） 公寓总量 760套（其中LOFT有304套，平层有456套） 产品特点 共24层，5T38户，单层面积约1600㎡； 5-16层为平层，层高3.2M， 17-24层为LOFT；层高4.5M。 面积段 35-48㎡ 主力户型 43㎡ 销售价格 平层7500元/㎡，LOFT公寓9000元（均带1500元 的精装修） 销售情况 目前LOFT仅剩余2套，4.5M的层高舒适度较高； 平层剩余200多套。 交房时间 2016年年底 物业公司 新力置地物业，2.6元/㎡/月 开发商 江西省昌景实业发展有限公司 ?项目优势：招商先行，主力店招商工作已完成，极大 程度加强客户对未来商业价值及项目升值潜力的信心 ?客户来源： ?拆迁户占比5成，以及周边院校的老师 ?另有余干等外地客户购买，用于投资 ?购买原因： ?地段好，在紫阳大道上，交通方便 ?具备较好的投资价值 ?已有华润万家和大地影院商家进驻，生活配套便利 ?附近有江西师大和蓝天学院等院校，出租容易 ?地铁口约500米，走路5分钟 ?周边写字楼较多，未来升值潜力较大 ?三年返租，以租养贷 ?销售难点： ?商业用水、用电 ?5T38户，同层户数多 ?目前LOFT产品基本售完 LOFT产品（17-24层） 平层产品（5-16层） 产品及客户分析 兼具平层和LOFT产品，LOFT层高4.5米，舒适度较高，同时本项目有地段和交通优势，周边办公和学校资源丰富。 市场其他 绿地玫瑰城 仅1栋11层公寓，已建成，未投放市 场，目前大客户洽谈中，可能整栋用 于酒庖经营，另有1栋公寓未建，待 后期开发 紫晶国际广场 门前即地铁口，但销售情况丌理想， 一方面由于开发商自身原因，另一 方面由于剩余产品多为90㎡的2房， 面积大总价高，市场接受度低 艾溪湖一号 2栋公寓均已建成，仍有一栋 未入市，销售团队已撤场， 目前暂由物业人员负责接待。 恒大中心 1、拓客成本高昂：外拓团队约有100