二线城市城市综合体的风险控制研究.doc

二线城市的城市综合体风险控制研究 ——以沈阳和泓国际项目为例 摘要： 激变时代是我国城市建设开发的一个重要趋势“中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题” ，从1990年到 2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上 ，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态 （City Mall） 正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合， 已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物 业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间 的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值 。 当前我国城市综合体项目的发展面临一定的风险，十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综 合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、 资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市 都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出 了巨大的代价（2）影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、 开发节奏、配套资源、人才团队、???营能力以及项目风险承受能力等 。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于二线城市而言这一业态尚处于起步阶段，从环境的开发条件看，一是国内的金融环境不利商业的流通性，商业地产价值被低估的情况还在持续；二是城市综合经济能力、地段、交通、通讯、商圈不成熟，难以支撑项目的持续经营。从国内开发企业的角度看，一是国内开发商对综合体开发处于初步探索阶段，尤其商业部分专业人才缺乏，操盘经验严重不足；二是国内融资渠道狭窄，海外融资经验渠道缺乏造成融资成本高，资金后劲不足；三是城市综合体项目属于高端物业，项目的投融资管理、规划设计、开发建设、招商运营等每一个环节都离不开国际化合作，缺乏国际化经营的文化背景也是国内开发企业的软肋。城市综合体开发的风险研究是一个巨大的系统工程，本文通过一个国内开发商在建中的，具有当前我国城市综合体典型特征的代表性项目“沈阳和泓国际”的风险解析，旨在见微知著，对当前我国城市综合体发展中普遍性风险的管理有借鉴意义。 第1章 引言 1.1选题背景和研究意义 1.1.1选题背景 城市综合体是将城市生活空间的功能进行组合，并在各部分间建立起一种共生、互补的能动关系，从而形成一个多元化、多功能、高效益的综合体。随着经济的增长、城市化进程的加快、城市土地资源的紧缺，国内出现了大量的城市综合体。城市综合体的空间体量、功能组合、交通体系都与单一住宅开发存在着巨大的差异，所以针对单一业态的定位模式已经无法满足综合体项目开发与风险控制的要求。如何运用国内外有关综合体的相关理论，针对国内房地产市场的具体特点，尤其是根据沈阳和泓国际项目的显示情况，进行城市综合体的风险控制的研究是十分必要和迫切的。 1.1.2研究意义 城市综合体的风险控制是项目开展的关键因素，与政府、开发商、投资者、经营者及消费者的利益息息相关。风险控制就是识别企业的各类业态风险，寻找控制风险的方法，并把风险降至最低的管理过程。根据兰德咨询的调查和咨询实践得知，房地产企业的风险20%来源于政策和政府（如房地产市场正常风险，土地正常风险，政府履约风险，政府官员调换风险等），35%来源于战略决策和经营风险（如项目获取决策风险，项目合作开发风险，资金风险等），45%来源于管理和流程风险（核心人员流失风险，资金管理风险，产品定位风险，招标采购风险，客户诉讼风险，重大质量安全事故、违规处罚风险等）。可见城市综合体的风险控制无论从宏观的城市发展还是微观的房地产企业管理都具有一发千钧的作用。成功的城市综合体在提升城市区域价值及经济竞争力，加强城市资源整合，合理城市规划，引导消费以及城市投资环境和居住环境的改善上都有深远而实际的意义。