2010年度重庆上半年度房地产市场研究144099342.doc

重庆房地产市场研究报告 一、宏观资讯 1、政策资讯 部分房贷政策出现松动迹象，政策走向需持续关注 2、公租房建设 公租房正式大面积开建，未来对商品房市场影响有限 3、重点项目建设 江北三钢厂地块终开建， 江北嘴地标性建筑国金中心开工，拉开江北嘴全面建设序幕 4、区域建设发展 解放碑商业地产全面升级，未来仍将是重庆写字楼主战场 5、两江动态 西部建材城、西部最大医药基地布局两江新区 两江新区将建1.8亿平方米工业地产，将成房地产市场新增长点 二、市场综述 1、2010年1~7月重庆主城区成交均价稳中有升 2、7月主城成交量环比上升15%，楼市出现回暖迹象 3、三北区域成交量环比上升89%，占7月总成交量近40% 4、2010年7月三北区域供不应求特征明显，上半年沙坪坝区供不应求最为突出 5、2010年7月供应物业主要以紧凑型两房（50-60㎡）和紧凑型三房（70-80㎡）为主 6、大渡口区由于投资性物业成交比重大，均价大幅度上升 7、2010年7月无土地成交 8、广告投放量大幅上升，促销诉求逐渐减少 9、沙坪坝广告投放量最多，江北区后期鸿恩寺板块将成为供应热点区域 三、8月楼市预测 1、8月重庆楼市传统淡季，预计今年有望得到转变 2、预计8月别墅、商业新增供应将会增加 四、附表 一、宏观资讯 1、政策资讯 部分房贷政策出现松动迹象 6月底，中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并且征求民间研究机构意见，以此更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤，为制定下一阶段楼市调控政策做准备。这是中央首次委托民间机构调查，表明其迫切地希望了解市场最为真实的情况。针对中央的调研，专家提出了5条建议，其中最为核心的是要取消“双限双认”政策。 与此同时，住房和城乡建设部政策研究部主任、中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任秦虹也分析说，对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出，而土地出让制度、保障房建设等仍将深化，不会轻易退出。从新浪房地产网发布的“摸底全国20个重点城市200余家银行”调查报告中可以看出，以重庆为例，样本中15家银行中已有12家重新开闸三套房贷，开始接受客户申请，上海，杭州等地甚至从未停止过三套放贷。关于第三套房贷，相关调控新政的规定是：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款。 解读： 6月底中央首次委托民间机构调研楼市这件事的本身就已经表明了国家对这次楼市调控的重视程度，而调研的目的已经表明：防止政策调控对经济造成误伤。紧接着，关于第三套房停贷等临时性政策将取消的消息不胫而走，媒体楼市摸底调查结果也表明，全国多家银行并没有完全停止第三套房贷款。所有的迹象都表明部分政策已经出现了松动迹象，对于四月新政以来相对低迷的楼市无疑起到了一针短时强心剂的作用，以重庆为例，7月商品房成交量就环比增长两成左右。但是，仔细阅读以上信息不难发现，这并不意味着四月以来的新政将全部就此结束，中央调研楼市的目的已经十分明确，是为下一步调控政策制定作准备，接下来中央对于房地产市场会出台怎样的新政？4月份出台的新政会有怎样的确切变化？以及对房地产市场会有怎样新的影响？则需要进一步密切关注楼市政策等相关信息。 2、公租房建设 公租房正式全面开建，年底可交首批房源 2010年全市计划开工建设1000万平方米公租房.上半年,主城鸳鸯/大竹林/华岩/西永/蔡家片区及西永园区已开工建设750万方;下半年,将在开工建设茶园片区150万方及6+2中心城市250万方,今年开工面积将达到1150万方.7月29号,重庆市公共租赁房管理局正式挂牌成. 预计到今年底，重庆首期开工的渝北鸳鸯、大竹林公租房项目可交房万余套，如按2.5人每户来算，届时将有2.5万人可第一时间住进公租房。 附:重庆市公租房区域建设情况 解读： 公租房对商品房价格、成交量的影响有限 首先，公租房针对单身月薪2000元以下，家庭月收入3000元以下的人群，这部分人群数量比较庞大，且都有住房需求；其次，公租房开工面积已经占到重庆市每年商品房平均开工面积（2000万方左右）的一半，建设地点集中在目前为止较偏远的地段。解读以上信息，公租房的建设，预计会对一些品质一般、地段不佳的商品房市场造成一定冲击。但同时应该看到，公租房针对的人群大多属于暂时不具备或不打算购买商品房的人群，对于真正有需求、有能力购买的消费者不会造成太大影响，且地段大多偏远，所以对整个楼市的影响有限，预估其主要会起到一个