以套内建筑面积计价商品房买卖合同公摊面积出现误差应如何处理.doc

以套内建筑面积计价的商品房买卖合同公摊面积出现误差应如何处理 新闻来源：四川华楚律师事务所 2010-12-21 ?【打印】?字体大小【大?中?小】 浏览次数： 534 ????????????????????????????????????????????????作者：唐礼全律师 ? ??? 成都的张女士于2008年6月购得一套建筑面积120平方米商品房，其中套内建筑面积100平方米，公摊面积20平方米。当时房产开发公司置业顾问向她报价为建筑面积5000元/平方米，建筑面积（含公摊）总房款为60万元。在签订正式商品房预售合同时，置业顾问要求张女士以套内建筑面积计价，即按100平方米计价，每平方米价格经折算为6000元。2010年元月该商品房建成交付张女士。交房当天开发商通知其实际建筑面积为116平方米，其中套内建筑面积100平方米未变化，公摊面积则由原来的20平方米，减少为16平方米。张女士认为其用60万元购买的应为120平方米的房屋，现在房屋建筑面积却减少为116平方，面积减少了4个平方，应由开发商退还多收取的4平方米的房款。而开发商则认为其按合同约定交付了100平方套内建筑面积的房屋，并未违反合同约定。双方各执一词，遂产生纠纷。对于本案如何处理，两种观点产生了较大分歧。一种观点认为该商品房买卖系按套内建筑面积计价，开发商按照合同约定已经交付了100平方米房屋给张女士，公摊面积减少是合同约定之外的内容，公摊面积大小不能对开发商形成合同法上的约束力。开发商可以不返还多收取的4平方米的房款；另一种观点则认为，虽然合同是按套内建筑面积计价，但是在买卖合同的房屋基本情况一栏中明确载明该房屋套内面积为100平方米，公摊面积为20平方米。且总房款60万元是按建筑面积计算，然后折算为套内建筑面积而计算总价的。因此，张女士所购房屋的公摊面积是计算了房款的，只是在签订合同时，用套内面积予以折算。开发商减少了公摊面积实际减少了每一位业主的应当共同享有的公用面积，对张女士及其他业主的实际权益造成了实际影响。例如，张女士及其同一层的其他业主楼道可能由原来的2米变成了1.5米，大大降低了使用该商品房的舒适性和便利性，从而给业主利益造成实质性损害。因而，开发商应返还该4平方米的房款。??? 笔者同意第二种意见，理由如下：1、购房者购买商品房时并非单纯购买了一套房屋的室内空间，它包括有自有空间和共用空间，共用空间包括有楼道、电梯间、物业用房、绿化面积等共有面积，不能认为商品房买卖合同以套内建筑面积计价，开发商的交付房屋的套内建筑面积才对开发商构成法律上的拘束力；2、在张女士与开发商签订的商品房买卖合同中明确约定房屋套内建筑面积为100平方米，公摊面积为20平方米。但是在房屋交付时，开发商所交付的房屋面积中公摊面积仅为16平方米，开发商显然具有违约行为，应当依照合同法规定承担违约责任；3、商品房买卖合同计价方式为以套内建筑面积计价以及面积误差处理是以套内建筑面积为依据等理由不能作为开发商免除退还房款责任的理由。根据张女士陈述及相关证据可以证明该商品房在签订合同之前是以建筑面积计价的，只是在签订买卖合同时，将房屋价款折算成套内建筑面积计价。换句话说实际上张女士的公摊面积是花了与套内面积同样的价钱购买的。但是，开发商交房时公摊面积减少而又拒绝退款，显然是没有依据的；4、本案开发商应当按照购买时建筑面积的单价即5000元/平方米退还张女士的房款。本案评析：本案焦点及难点主要在于：1、商品房买卖合同以套内建筑面积计价时，公摊面积误差开发商是否属于违约；2、公摊面积减少是否给购房者权益造成实质损害；3、合同中套内建筑面积误差处理能否适用于公摊面积误差的处理；4、开发商应按何种房屋单价退还购房者张女士的购房款。