2012年1-10月荆州城区房地产市场运行情况.doc

?2012年1—10月荆州城区房地产市场运行情况 (文/王志忠)今年以来，国家坚持房地产市场调控不放松，荆州房地产市场形势比较严峻。但由于市场主体各方共同努力，市场仍基本保持平稳发展的局面。 一、荆州城区房地产市场现状 （一）房地产开发投资增幅下降?????????据统计，2012年1—10月，荆州城区完成房地产开发投资20.68亿元，同比增长3.8%，增幅比去年同期下降20个百分点。其中完成商品住宅投资16.8亿元，同比增长4.9%，增幅比去年同期下降29个百分点。 （二）商品房施工面积下降?????????据统计，2012年1—10月荆州城区商品房施工面积209.7万平方米，同比下降4.4%。其中住宅施工面积188.2万平方米，同比下降5.5%。商品房新开工面积35.6万平方米，同比下降43.6%；其中商品住宅新开工面积31.2万平方米，同比下降47.1%。 （三）商品住宅销售趋势发生积极变化?????????住宅供应增长。2012年1—10月荆州城区批准预售商品住宅面积129.9万平方米，同比增长12%；批准预售住宅套数11936套，同比增长17.9%。 住宅销售发生积极变化。据商品房销售备案数据，今年1—10月新建商品住宅销售备案6564套，同比下降16.5%。但其中网签备案销售备案量一、二、三季度连续上升，10月份更是达到高峰。这个事实说明，去年9月以来新开楼盘得到市场认可，市场自身的基本面是好的，发展趋势是积极健康的，自住性购房需求正逐步释放，市场活力渐显。 该图显示，1—10月分别出现三个峰值（2月、5月、10月），主要是楚天都市佳园和美林湖畔推盘形成的。 其中：2月：楚天都市佳园网签182套，占当月全部网签量的56.9%。??????5月：楚天都市佳园网签235套，占当月全部网签量的45.5%。??????10月：楚天都市佳园网签230套，美林湖畔网签227套，占当月全部网签量的51.9%。 楚天都市佳园一期2月份开盘后，三次推盘全部售完，在城区房地产市场中独树一帜，成为明显的亮点。究其原因大致有三个方面：一是楚天都市佳园项目地处沙北新区核心地段，这里不久后将成为新的主城区，地块增值潜力很大；二是项目自身形象和内在品质对消费者有较强吸引力；三是项目成功的营销策划不断激发消费者的购房欲望。 ??? 以上分析表明，1—10月荆州城区商品住宅销售趋势是积极向上的，但几个高峰值都是楚天都市佳园和美林湖畔推盘形成的，其他楼盘大多没有达到这个程度。10月第二周以后销售备案逐渐下降。因此还不能说“回暖”，各楼盘还需更加努力推动销售。 （四）房价基本稳定???????今年荆州城区房价基本稳定，没有大起大落。荆州城区商品住宅价略低于全省平均水平（1—9月全省商品住宅平均销售价为4740元/平方米）。与周边城市相比，荆州城区商品住宅均价低于武汉（6333元/平方米）、襄阳（5020元/平方米）、宜昌（4810元/平方米）。 （五）企业资金压力尚未缓解??????据统计，2012年1—10月荆州城区房地产开发全部资金来源33.98亿元，同比仅增长3.1%。本年资金来源25.04亿元，同比下降2.7%。 在本年资金来源中，国内银行贷款3.54亿元，同比下降19.3%。国内贷款占本年资金来源比例14.1%，比去年同期下降3个百分点，说明房贷从紧的政策仍在发挥作用。 企业自筹资金5.47亿元，同比下降26.6%，其中自有资金仅1.99亿元，同比下降57.8%。企业自有资金占自筹资金的比例，从上年的63.1%下降到36.3%。其他自筹资金大量的是社会融资，成本很高，开发商资金压力继续增大。 企业其他资金来源中，定金及预收款8.93亿元，同比上升11.4%；个人按揭贷款5.61亿元，同比上升11.9%，很明显是九、十月份销售好转的结果。 二、荆州城区房地产市场发展趋势 （一）影响荆州城区房地产市场发展的主要因素 1、国家坚持调控政策不动摇从今年1—10月全国商品住宅销售额和销售面积测算的数据来看，全国房价水平环比虽然有升有降，但同比一直上升，上升幅度还很大。 　　　从受监测的全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，同比上涨的城市由1月的55个减少到10月的12个，调控成效初显；但6月以后环比上涨的城市突然增多，房价似有反弹的可能。 　 　　这个现象引起中央高度注意。10月12日—15日，温家宝总理在中南海先后召开三场座谈会，听取大家对当前经济形势的意见和建议。温家宝说，房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。 10