商品房购销合同的签订程序和部分条款效力的认定.docVIP

商品房购销合同的签订程序及部分条款效力的认定 云南亮剑律师事务所 范培红 众所周知，开发商提供的商品房购销合同为霸王合同，购房者只有选择签或不签的权利，没有修改合同条款的权利，除非有影响力的团购谈判致使开发商让步。这不仅是双方强弱力量对比所决定的，也是房地产市场火爆、房价不断攀升的行情所决定的。 在如此背景下，很多合同条款是不平等条款，合同内容的不平等是由签订合同的程序不平等所引起的，正如法谚：“没有程序公正，就没有实体公正”。在签订购房合同时，购房者一般所签订的合同不仅是格式合同，而且是空白合同，购房者根本不知道空白条款的内容是什么，须等开发商收回空白合同后填好空白之处返还时才能知道内容。 这就出现了购房者签字在先，开发商盖章在后，且中间间隔若干天的格局。购房者的知情权和协商权被开发商剥夺，因此，法律才规定，当购房合同条款出现两种以上解释的情形，应当作出不利于开发商的解释，应当作出有利于购房者的解释。另外，合同中的一些违法条款，特别是补充协议中严重排斥购房者权利、免除自己责任的条款一般均为无效条款，购房者应当引起足够的重视，不要以为只要有合同约定，就要受合同约束，而不考虑条款的合法性和效力。 如下条款摘自于几家开发商的合同补充协议，这些条款多为违法条款，即使约定了，也可能是没有法律效力的。 一、“本小区的车库、车位、自行车房、商铺没有计入房屋的公摊范围，甲方有权自行销售、出租”。 无效理由：《物权法》规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”对于法定共有车位，开发商不能通过约定转移，使得自己取得所有权并销售出租。很多开发商就是采用补充协议移花接木获取非法利益。 对于本来就属于规划范围内的车库、地下车位才可以通过约定的方式来确定权属。 二、“物管用房、设备用房及配套用房等未计入到房屋的公摊范围，上述物权归出卖人（开发商）所有”。 无效理由：《物权法》规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《物业管理条例》规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”。云南还未建立物管用房的登记制度，一般没有产权证，因为属于法定的业主共有，登记在谁的名下没有法律的明确规定，但一些开发商将物业管理用房卖给了相关联的物管公司，还办理了房产证，显然是违法的。 物管用房不能约定归开发商所有是没有争议的，约定属于无效。至于会所、活动室、架空层等公共场所是否可以约定权属，目前还存在争议，关键看是否计入开发成本，是否计入公摊面积。 三、“甲方以报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、网络、楼盘模型、样板房等形式发布的广告内容，仅作为邀约邀请，不视为邀约。相关广告宣传资料中景观效果与实际交付可能会有差别或局部调整，双方同意以实际现状交付为准。” 无效理由：《商品房买卖合同司法解释》规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 《合同法》规定：“凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同”。　????凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。 购房者需要注意对样板房的拍照、文字固定，对其他宣传资料须进行收集、固定和保留。 四、“合同所付房屋平面图不作为房屋建筑施工的依据或标准，房屋施工以政府最终批准图纸为准。” 无效理由：合同所付房屋平面图是合同的有效附件，与合同具有同等法律效力。政府的批准行为不属于不可抗力，不能因为政府行为免责。 五、“乙方未委托具有法定资质的测绘机构出具房屋面积实测报告的，不得以面积差异为由拒绝办理房款预结算和房屋交接手续。” 无效理由：面积在合同中约定后，购房者是按照此面积支付房款的。如果存在面积差异，购房者可以行使先履行抗辩权进行抗辩。面积差异可以自己测量，可以请专业机构测量或司法鉴定机构鉴定，而不是必须要测绘机构。测绘机构与开发商有一定的关联关系或利害关系，测绘机构一般会拒绝测绘，如果按此约定，购房者将投诉无门。 一般而言，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，可以得到法院支持。不要求解除的，交付面积大于合同约定面积时， 3%以内由购房者补足价格，超出3%部分由开发商自己承担，相当于赠送给购房者；当交付面积小于合同约定面积的，在3%以内的，开发商应当连本带息返还购房者，超过3%部分的房