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住宅小区停车位纠纷引发的法律思考 孟宪生 《住宅与房地产》杂志社王飞先生与我约稿，希望我就黄埔雅苑商品房住宅小区停车位（场）衍生出各种形式的社会问题和矛盾。房地产开发、物业和小区业主之间就有关停车位的、、收费的纷争，各方当事人各执，众说纷纭。 “车位之争”引发的矛盾《物权法》第条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要《物权法》第条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归业主共有。需要明确的是，本条款提出的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”地面停车场，。 《物权法》第条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”此条款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的，车位、车库的三种方式：出售、附赠和出租。，承认建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库另一方面，意味着只要小区业主明示放弃，就无权将建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库 根据司法解释第五条规定：在“首先满足业主需要”的前提下，开发建设单位作为所有权的享有者，可以选择处分停车位的权属的具体方式，出售、附赠、出租三者均可。 现实中，越来越多的住宅区车位提供不能满足业主需要，因此产生车位“物权变动”纠纷。为解决车位的供求冲突，司法解释第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。司法解释以“配置比例”作为“应当首先满足业主的需要”的标准，这是为了尽量平衡业主和开发建设单位的利益，因为配置比例是规划行政主管部门对开发建设单位的要求，是开发建设单位对国家和社会的义务。规划行政主管部门对某一新建小区确定的车位配置比例，是综合考虑该小区居民的停车实际利益等因素确定的，一旦确定，就具有法律上的约束力。通过配置比例这一方法来解释《物权法》 27