谈当前税收形势下“土地增值税”的纳税筹划谈当前税收形势下“土地增值税”的纳税筹划.doc

谈当前税收形势下“土地增值税”的纳税筹划 摘 要：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人影响较大的税种之一。当前，国家调控房地产的氛围越来越浓，手段越来越紧，首当其冲的房地产开发企业已倍感压力，如何应对和统筹安排土地增值税的汇算、清算事项？如何进行有效的土地增值税税收筹划，在不违反税法的前提下，减轻纳税负担，增加企业利润，势必成为涉及此类业务的所有企业所面临的重要课题。 关键词：“土地增值税”；地上建筑及其附着物；企业利润 笔者认为，我们可以从八个方面着手进行土地增值税筹划： 一、“增加销售环节，降低增值率”筹划法 财税[2003]16号文件规定：外购不动产在销售时实行余额纳税，自建不动产销售时以购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用作为营业额计缴营业税。按此方法纳税的筹划思路是：利用二次销售降低土地增值额，适用较低的土地增值税率，节约税款。 例如：a公司原购入土地成本1 500万元，现准备6 500万元出售给c公司。如果直接出售，应纳营业税（6 500—1 500）* 5%=250万元；应纳附加税250*（7%+ 3%+2%）=30万元；扣除项目合计1 500+250+30=1 780万元；土地增值额6 500— 1 780=4 720万元；土地增值率为4 720/1 780=265.16%；土地增值税为4 720*60%—1 780*35%=2 209万元；利润为6 500— 1 780—2 209=2 511万元。 如果利用二次销售，a公司先将土地3 500万元销售给全额子公司b，应纳营业税（3 500—1 500）*5%=100万元；附加税100（7%+3%+2%）=12万元；扣除项目合计1 500+100+12= 1 612万元；土地增值额3 500—1 612=1 888万元；土地增值率1 888/1 612=117.12%；土地增值税1 888*50%—1 612*15%= 702.2万元；利润3 500—1 612—702.2=1 185.8万元。 b公司再以6 500万元销售给c公司，应纳营业税（6 500— 3 500）*5%=150万元，应纳附加税150（7%+3%+2%）=18万元；扣除项目合计3 500+150+18=3 668万元；土地增值额6 500— 3 668=2 832万元；土地增值率2 832/3 668=77.2%；土地增值税2 832*40%—3 668*5%=949.4万元；利润6 500— 3 668—949.4=1 882.6万元。 增加销售环节二次销售，给企业增加利润1 185.8+1 882.6— 2 511=557.4万元，降低了土地增值率，达到了节税的目的。 二、“临界点”筹划法 税法规定：纳税人建照普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”，我们可根据临界点的税负效应，对此进行纳税筹划。 增值率是增值额与允许扣除项目金额的比率，改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于各税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。房地产开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。我们应该花费心思在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面增加了开发项目的附加值，消费者满意，售房速度也会加快。所以说开发商要通过合理的定价和加大投入，才能在竞争中以高质低价占领市场。 三、费用转移筹划法 房地产开发费用即期间费用是不以公司财务账面“期间费用”的实际发生数扣除的，而是以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。因此，我们可以事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备，把期间费用转移到房地产开发项目的成本中去。例如，期间费用中属于公司总部人员的工资、福利费、差旅费、业务招待费等，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除，这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每个具体的房地产项目中去，使公司在不增加一分钱开支的情况下，期间费用少了，开发成本增大了，允许扣除项目的金额增大了。 四、收入分散筹划法 在计算土地增值税税额时，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少增值额，显然是可以节省税款的。 在累进税率制下，收入分散节