集团公司关于房地产经营管理的操作流程集团公司关于房地产经营管理的操作流程.doc

上海杨浦商贸（集团）有限公司 房地产经营管理操作流程 （讨论稿） 为了规范和强化集团房地产经营管理行为，落实并细化集团公司有关《房产经营管理制度》的内容，推进集团公司房地产经营管理办法贯彻执行，特制订商贸集团房地产经营管理操作流程如下。 审批权限 集团公司及各企业[单位](以下简称实施主体)所拥有的产权房、使用权房、自有房、搭建房的建筑面积在300㎡（含）以上、单价在3元/天㎡（含）以上、租期在3年（含）以上房产的租赁合同签订，凡符合上述条件之一的，由实施主体就房产租赁所涉及的区域路段、经营业态（业种）以及出租价格提出租赁的初步方案交集团公司，集团公司职能部门针对上述方案，对照信息库资料、根据承租人信用等级及按照控详规划进行综合分析评定，报集团公司总经理室审核同意后实施。 2、除上述审批权限规定以外的房地产租赁，由实施主体按要求负责与承租方签订租赁合同，并报送集团公司备案。 租赁管理 1、租金价格的确定 （1）成立定价小组。实施主体应建立房地产租金定价小组，小组成员一般由三至五人组成。 （2）价格评议内容。凡涉及新签、续签和变更房屋租赁合同的价格确定。 （3）免租期限规定。涉及新引进、业态调整、改建扩建等因素需要装修的给予承租人一定的免租期，租赁房产面积在300㎡以下的免租期一般控制在30天以内（含30天），有特殊情况的可适当延长免租期限，最多不超过60天（含）。 2、租赁业态的确定。根据集团公司房地产业态布局控详规划的要求确定相关业态（业种）。 3、租赁期限的确定。根据房屋面积大小、企业或自然人信用等级、业态（业种）优劣及前期资金投入大小等因素，确定房地产租赁的期限一般为一至二年，三年（含）以上的需报集团公司审批。 4、租赁关系的确立 （1）凡涉及建筑面积在300㎡（含）以上、单价在3元/天㎡（含）以上、租期在3年（含）以上房产的租赁合同签订，由实施主体拟定合同内容报集团总经理室审批同意后，双方订立相关租赁合同，加盖集团公司公章后成立或授权实施主体盖章后成立，租赁合同签订时需同时与租赁方签订安全生产协议。 （2）除上述审批权限规定以外的房地产租赁，由实施主体负责签订房地产租赁合同，加盖实施主体公章后成立，租赁合同签订时需同时与租赁方签订安全生产协议。 5、租赁合同的履行。各企业（单位）是租赁合同履行管理的实施主体，集团公司相关职能部门是租赁合同履行的监督主体。下列三项情况由实施主体按租赁合同上的有关规定操作： （1）负责监督、落实相关科室按财务规定完成租金收缴及合同规定的相关水电等公共事业费用的收缴，同时建立租进收缴、公共事业费用代收代缴明细统计台账。财务部门及时做好支票解缴、现金收付等工作，每月与资产管理部门做好租金的收缴、公共事业费用支出等对账工作。 （2）负责监督、落实相关科室按照预先设置的管理职责、管理范围与管理人员按要求分块实施现场管理，防止经营户有不符合法律规定的行为给企业造成恶劣影响及损失。 （3）负责监督、落实体安全生产管理员按照安全生产协议定期进行安全检查，并及时做好安全生产检查台账，及时消除安全隐患，确保一方平安。 6、租赁关系的变更与终止。各企业（单位）是租赁合同履行管理的实施主体，集团公司相关职能部门是租赁合同履行的监督主体。凡符合下列三项情况之一的房产，租赁关系须变更与终止： （1）合同期内遇动迁及不可抗力因素。 （2）遇有集团公司对所属房产进行统一规划的，所涉及到的房产无论合同到期与否都需无条件服从、配合做好统一调整。 （3）合同期内承租人有违反合同履行约定的情况。 7、租赁合同一式五份，甲乙双方各执二份，集团公司存档一份。 三、修缮改建管理 1、工程预算。实施主体按修缮改建项目制定全年修缮预算方案，超预算10%（含）报集团公司审批。 2、报批审核。实施主体的房产需要维修、改建、扩建的，金额在30万元以下由相关实施主体按有关规定执行；金额在30万以上100万元以下的，需将预算报告交集团公司审批；金额在100万元（含）以上的按集团公司“三重一大”决策制度确定的相关规定执行。 3、工程决算、审计。工程竣工、验收合格后，根据工程合同的规定，负责做好对工程的相关决算工作。凡工程决算后造价金额在30万元以下的由相关实施主体负责审核执行；金额在30万以上100万元以下的报集团公司审批；金额在100万元以上按集团公司“三重一大”决策制度的相关规定执行。 凡负责工程审计的单位，必需是在国资委确认的社会中介机构名单范围内。 4、资料归档。工程竣工后，实施主体将工程合同与技术资料做好收集整理和归档工作，集团确定的相关重大工程资料、档案还需递交备案。 四、置换开发管理 1、房产转让 （1）结合集团房地产运行现状及发展趋势，由实施主体整理拟转让出售的房产信息，报集团公司审批。