建设工程合同约定保修期低于法律规定最低期限的,以法律规定为准建设工程合同约定保修期低于法律规定最低期限的,以法律规定为准.doc

建设工程合同约定保修期低于法律规定最低期限的，以法律规定为准 （浙江土木建设有限公司与喻孝红建设工程施工合同纠纷上诉案分析） （本文为原创作品，未经作者书面授权，禁止转载） 编者注：本文摘自北京建设工程与房地产专业律师唐湘凌编著的《中国建设工程施工合同纠纷案例百案评析》。唐湘凌毕业于中国人民大学，法学硕士，从事法律职业十余年。其北京建设工程与房地产专业律师团队处理过大量涉及工程建设、房地产的法律事务，在该领域有丰富经验，欢迎委托处理该领域的法律事务（地址：北京市朝阳区东三环北路38号北京国际中心；电话：186-0190-0636，邮箱：lawyernew@163.com）。 一、案件要旨 2006年1月22日，原告浙江土木建设有限公司与被告喻孝红签订《建设工程施工合同》合同约定：合同第十一条约定工程质量保修金为总工程款的3%，屋面保修期为3年，其他保修期为1年，不计息，如无质量问题，每满一年各退1%。2006年12月1日，该工程进行了竣工验收。2007年11月3日，经双方结算，原告承建工程的总工程款为4123442元。被告付清除总工程款3%的保修金外的其他工程款。另外，工程竣工后出现了地砖破损及漏水的问题，被告曾于 2007年12月10日向原告提出修复地砖破损及漏水等问题的要求，原告一直未予处理。一审法院审理认为，双方签订的建设工程合同合法有效，合同中对质量保修金作出了明确约定，原、被告双方均应按约履行，在保修期内工程出现的质量问题，原告要尽保修的义务，使工程恢复安全、正常使用的状态。本案中，原告承建的工程在竣工后出现了地砖破损及漏水的相关问题，被告已经在保修期内通知原告进行修复，但直至本案起诉，原告也未对这些问题进行修复，因原告对该工程未尽保修的义务，原告要求被告支付工程款（保修金部分）123703.26元的条件尚未成就，故对于原告的诉请，不予支持。二审法院审理认为，根据合同约定，如保修期无质量问题，退还保修金。本案工程于2006年12月1日竣工验收合格，自2006年12月1日始计算保修期。喻孝红在2007年12月10日结算欠条中提出了地砖漏水的质量问题。地砖属本案工程的装修部分，虽然合同约定屋面保修期为3年，其他保修期为1年，但《建设工程质量管理条例》第四十条规定的装修工程强制最低保修期限为2年，因此，土木公司应当履行保修义务。导致保修期内工程出现质量问题的原因只涉及维修费用的承担并不影响保修义务的履行。对该工程土木公司未尽保修的义务，其要求返还工程款（保修金部分）123703.26元的条件尚未成就，原审法院的处理意见并无不当。因此，维持原判。 本案的要旨为：建设工程合同约定的质量保修期，低于法律规定的强制最低保修期限的，以法律规定的最低保修期限为质量保修期，若在保修期内，义务人应当承担保修责任。导致保修期内工程出现质量问题的原因只涉及维修费用的承担并不影响保修义务的履行。 本案的争议焦点主要是，原告是否应当履行保修义务，被告是否应当支付保修金部分的工程款，一审法院审理认为，原告承建的工程在竣工后出现了地砖破损及漏水的相关问题，被告已经在保修期内通知原告进行修复，但直至本案起诉，原告也未对这些问题进行修复，因原告未履行保修义务，原告要求被告支付工程款（保修金部分）的条件尚未成就，故原告的诉请，法院不予支持。二审法院审理认为，建设工程质量保修期从竣工验收合格之日起计算，虽然被告提出质量问题的时间，超出了合同约定的保修期限1年，但根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定的装修工程强制最低保修期限为2年，因此，土木公司应当履行保修义务。导致保修期内工程出现质量问题的原因只涉及维修费用的承担并不影响保修义务的履行。对该工程土木公司未尽保修的义务，其要求返还工程款（保修金部分）的条件尚未成就，故原审法院的处理意见并无不当，应予维持。 二、案件来源 浙江省义乌市人民法院(2010)金义佛堂民初字第25号，浙江省金华市中级人民法院 (2011)浙金民终字第357号 三、基本案情 　　2006年1月22日，原告浙江土木建设有限公司、被告喻孝红签订《建筑工程施工合同》一份，被告将其经营的义乌市樱菲文体用品厂的厂房、综合楼等工程以包工包料的形式承包给原告施工，合同第十一条约定工程质量保修金为总工程款的3%，屋面保修期为3年，其他保修期为1年，不计息，如无质量问题，每满一年各退1%。2006年12月1日，该工程进行了竣工验收。2007年11月3日，经双方结算，原告承建工程的总工程款为4123442元。2007年12月4日，该工程由义乌市建设局进行了备案。被告付清除总工程款3%的保修金外的其他工程款。另外，工程竣工后出现了地砖破损及漏水的问题，被告曾于2007年12月10日向原告提出修复地砖破损及漏水等问题