亦庄项目市场调研与策划报告汇编.pptx

市场调研与前期策划报告（简版）;前期市场调研报告部分; ;1.;有关工业地产项目的政策： 《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土〔2010〕480号）2010-10-8 《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（京建发〔2010〕647号）2010-11-8 《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（京建发〔 2011 〕 192号）2011-5-4 自2010年“国土480号文”之后，政策上对于工业用地上的项目未来进入市场的通道进一步收窄，更加严格的限制工业用地上建筑的使用功能。文件中明确工业用地上的物业不得擅自改变用途，未经批准不得转让或销售，同时加强规划审查环节，确保使用功能符合规划条件。即说明产权不能分割，只能整体转让出售，且不可在规划中体现住宅套型的功能。;1.1 宏观市场背景分析小结;1.2 北京土地市场概况及分析——整体市场土地供应与楼面地价;1.2 北京土地市场概况及分析——土地供应与楼面地价（居住类用地）;1.2 北京土地市场概况及分析——土地供应与楼面地价（办公类用地）;1.2 北京土地市场概况及分析——土地供应与楼面地价（商服用地）;1.2 北京土地市场概况及分析——土地供应与楼面地价（工业用地）;1.2 北京土地市场概况及分析;1.3 北京市场概况及分析——一手市场整体供求;1.3 北京整体市场概况及分析——住宅（套数面积）;1.3 北京住宅市场概况及分析;1.4 北京办公市场概况及分析（套数面积）;办公市场整体态势 从2010年后持续高涨的办公市场正在逐渐丧失上升的动力。当前北京办公市场租金空前高位，而上涨速度已经大幅下降，连续三年上涨的办公市场将逐渐迎来拐点，但仅从目前的迹象，还不能认定拐点成立，还需要后续的数据支持。我司认为，尖锐的供需矛盾将支撑办公市场不会出现大幅下滑的状态。目前仅可视为阶段性调整。 “去核心化”特征 “去核心化”是2012年以来北京办公市场逐渐显现的重要特征，这也是市场发展到一定阶段会出现的必然趋势。 中心城区的土地供应愈加稀少，城市空间规划也逐渐向外围倾斜，未来一段时???内土地供应将更集中于朝阳外围、海淀外围、丰台、石景山、大兴等非传统核心区。 在当前过高租金的压力下，部分企业正逐渐撤离传统核心区，非核心区办公物业及乙级办公物业市场得到平稳较快的增长。;2013全年供应量低位运行，空置率降至谷底，年末空置率有所上升。供需矛盾短期内无法缓解。 全市整体空置率在2012年三季度达到2.7%的历史低值后，于2013年初有小幅回升，目前大体维稳在4.0%上下。2014年一季度全市空置率为3.9%供应最紧张金融街区域空置率已降至2%以下。;;当前租金仍保持高位运行，但上涨速度已明显放缓。非核心商圈物业及乙级写字楼上涨较快。 截至2014年一季度，北京市甲级写字楼平均租金水平达到311.5元/㎡·月。 甲级写字楼租金已经连续四个季度下滑，这说明核心商圈租金价格已经松动。而乙级写字楼和非核心区商圈的办公物业租金水平仍在稳步上涨。 由于供需失衡，预计近两年内租金不会有明显回落。;北京办公市场小结：;1.5 宏观市场走势预判;2.;区域发展概况;2.1 区域发展概况;2.1 区域发展概况;2.1 区域发展概况;2.1 区域发展概况小结;区域办公市场概况及分析;2.2 区域办公市场概况及分析;;地理位置;地理位置;2.2 区域办公市场概况小结;区域公寓市场概况及分析;;2.3 区域公寓市场概况及分析;;项目名称;项目名称;亦庄区域当前正处于快速发展时期，区域内聚集了大量企业。 相对于区域办公市场的供应来看，大量的办公产品存在于市场中，但是对于入住企业相应配套较为缺乏，尤其是居住和商业配套严重不足。 从目前的市场表现来看，区域住宅市场需求旺盛，价格持续走高，消化速度较快，市场预期良好。 市场中已经大量出现了公建住宅化产品和工业住宅化产品的现象，弥补居住需求不足。 二手房租赁市场需求旺盛，以小户型为主。 产品设计趋于多样化，产品档次多样化，各类产品均有良好市场表现。 未来亦庄新城住宅市场潜在供应量巨大。随着亦庄新城的发展，居住需求的旺盛，对公建住宅化产品的需求将进一步扩大。;区域配套型商业市场概况及分析;从亦庄区域商业发展规划来看，以亦庄商务轴眼神的南北区域属于最繁华的商务核心区，商业发展潜力巨大； 当前亦庄核心区域已入住和在建的大型住宅楼盘众多，未来区域的入住人口，在餐饮、购物、娱乐等市场方面有相当大的市场需求量。 随着园区的发展，大量企业的入住，人口不断增加，对商业的需求也在不断加剧。 产业支撑相关配套的建设，亦庄以发展产业为主，居住人群也