20110621_金地三千府_2011营销执行报告(汇报版).ppt

金 地·三千府;宏观市场;Wish;他们，是金字塔的顶尖阶层。 他们，是各行各业众人昂慕的标杆。 他们，掌控二八原则里面的八成话语权。 他们，已成为社会及公众的焦点。 他们，已达成人生的巅峰境界。 功成名就之后，他们需要一个能与身份相匹配的生活休憩地。事业的成功让他们掌控80%的社会资源，掌控资源已成为他们的一种习惯，于是，对生活休憩地他们期望很高，他们同样希望休憩的后花园能拥有超过80%的资源，以延续他们掌控的习惯，体现他们的身份，体验全面掌控后的生活的悠然…… 于是，金地三千府成为他们的首选……;价值体系梳理;百问价值体系;价值1：中国核心富人区 1、城市生活圈30分钟距离 2、低密度居住区集中地 3、发展城市核心主轴线，大河西先导区 4、城市核心政务区的后花园，达官显贵出没地 5、五分钟车程内满足高端人士的配套需求，如高尔夫、温泉酒店 6、风水宝地，天生聚宝盆 价值2：中国极致资源零距离 1、山：五山环绕，绿林繁茂，畅享零距离山居生活 2、湖：40万㎡稀缺天然水域，近在咫尺的亲水湖居 3、白鹭岛：长沙唯一白鹭保护区，尽享原生态居住环境 4、高尔夫：长沙唯一国际标准27洞高尔夫场地，演绎尊贵休闲生活 ;百问价值体系;价值五：国际顶级豪宅全套工艺材料 1、顶级富豪别墅全套施工工艺 2、美国原版定制材料 3、近全石材立面配置 价值六：顶级富豪私属服务 1、中国别墅顶级管家，荷兰顶级物管，一对一服务 2、国安级安全防护，打造生活、事业、修为三大平台的最高端圈层;竞争价值体系;理想价值体系;城市别墅;项目精神属性：;Goal;□价格目标 领跑长沙别墅市场价格。 □速度目标 秉承金地集团开发速要求，保证年均5万㎡销量;金地品牌如何在长沙实现落地，进而奠定企业品牌在长沙的市场影响力？;Market;限购令：长沙限购条款宽松，对市场影响有限，对别墅市场无影响;限贷令：对长沙别墅产品影响较大，提升首付门槛，销售速度减缓50%，客户面缩小（投资客急减，自住客数量降低）;拥有物业套数：无贷款客户19%，其他81%客户受到银行贷款限制。有18%的客户有3套以上物业，39%的客户已有2套物业，24%客户有1套物业。;宏观市场小结： 1、长沙市场谨慎乐观，整体市场信心向上 2、限购令对二线城市别墅的影响较小，将有利提升一线湘籍客户回乡置业比例 3、限贷令明显影响别墅及滨江豪宅，使得豪宅整体市场的客户成交周期拉长，且客户面缩小 ;Market;金星北板块;南城及金星北2011年后续供应量对比：南城板块主要项目2012年起逐渐步入尾盘阶段，供应量小，金星北板块2011-2014年有大量别墅供应;南北PK走势： 南城板块后续量不足逐渐没落，金星北凭供应量及自然资源抢夺市场焦点，成为焦点板块;板块发展分析结论： 1、金星北板块当前属于长沙别墅市场相对价值低洼区域 2、金星北板块未来发展前景看好，未来长沙别墅市场供应热点，大牌开发商云集，河西城市快速发展自身资源环境顶级4大因子将支撑金星北板块在3-5年内成为一个长沙新兴别墅热点。;2011年;核心关注项目分类： 中粮北纬28度、东方大院、天麓、麓山别墅、绿城青竹园、滨江豪宅（保利国际广场、万达国际公馆、华远）、振业梅溪湖项目（将售）等项目;针对地缘干扰者;“资源做老大”落地;针对老牌干扰者;“实力比你强”落地;针对潜在威胁者;“产品做标准”落地;3大策略“强势”+“极致”+“标准” 总体竞争策略：领导者;Buyer;客户案例参考：;维度1——客户来源：长沙市客户为主约占70%，地级市客户次之约占20%，外省客户约占10%;维度2——获知途径：成交客户第一途径为业主/朋友介绍约占49%，第二途径为户外占26%，第三途径为路过占13%，其余占12%;维度3——客户行业：成交客户中以房地产/建筑行业为主占31%，其次为钢材/铜材市场客户及高级公务员各占14%，第三为贸易行业占12%;维度4——置业目的：成交客户自住客户约占80%，自住兼投资客占11%，投资客户9%;顶级客群白描;中庸客户白描;追随客户白描;客户来源：以长沙为主占70%，地级市占20%，外省客户10% 获知渠道：第一途径为业主/朋友介绍约占49%，第二途径为户外占26% 从事行业：以房地产/建筑行业为主占31%，其次为钢材/铜材市场客户及高级公务员各占14%，第三为贸易行业占12% 置业目的：自住客户约占80%，自住兼投资客占11%，投资客户9%;豪宅客户样本2：保利林语墅成交客户;维度2——认知渠道：第一途径为友介与主业介绍占57%，第二途径为路过占20%，第三途径为网络占7%（该项目无户外广告）;维度3——客户行业：成交客户中以私企老板为主占39%，其次为政府机关公务员各占15%，第三为金融行业占14%，其余占占32%;维度4——置业目的：主要