20110117-中富洋溪项目整体定位报告(最终提案稿).ppt

;无锡位于长三角腹地，区域性交通主枢纽港，重要的区域经济中心城市和现代制造业基地，著名的风景名胜旅游城市； 无锡分崇安、南长、北塘、滨湖、锡山、惠山、新区7个区，其中洋溪生态公园区域（本案区域）位于惠山区钱桥镇藕塘职教区，属于锡西新城区规划组团，以“山水文苑、园林水镇”为规划理念，打造购物、旅游和金融为一体的生态新城。;地块指标;便捷的路网交通;项目四周目前规划道路尚未全部打通，通达性具有一定限制，南向和西向临湖，景观资源较好。;中富 企业战略;企业转型愿景;接下来，汇报将按左面的顺序来进行;;;洋溪规划;项目所在板块以藕塘职教园为主力产业，结合周边工业、商贸区等诸多特色产业，使得该区域成为了丰富的产业人口集中地。其中不乏一些私营业主等高收入人群，也为本案未来的高端产品提供了有效的购买力支撑。;;晴山蓝城; 个 案介绍; 个案介绍;钱桥竞品分析;;;本 案;滨湖板块用较好的湖景资源，高端项目多建在临湖区域，是全市高端住宅热点板块。; 地理位置：望湖路与渔港路交界处 开发商：无锡太湖苑置业有限公司 建筑面积：24.22万平方米 容积率：0.5 物业类型：小高层、多层、联排、双拼、独栋;目前项目推出的一期“荣家大宅”独栋别墅已经售罄，目前在售精装修公寓部分，装修标准2500元/㎡； 公寓户型全卧室朝南，景观资源最大化，同时合理规划产品户型，短径深大面宽的舒适型户型设计也其卖点之一； 项目其中临近高尔夫球场的别墅，单栋总价都在2200万元左右，靠近高尔夫球场的首排别墅，可享受高尔夫球和太湖的双景观资源，最高达3000多万元； 本地及外地常驻无锡的私营业主。;地理位置： 无锡市滨湖区蠡湖大道（周新西路路口） 开发商： 万科地产 建筑面积：31.69万平方米 容积率： 1.46 物业类型： 多层、小高层、叠加别墅;规划产品包括叠加别墅、小高层、高层三种形态； 万科在无锡规划最高等级装修标准是其有力卖点之一； 一二层叠加产品，三四层平层是其三期产品创新的亮点； 社区周边配有时尚风情商业街，创造性的保留清末三进院老宅为高级会馆，于现实和历史的经典演绎中品味不凡生活。;景观资源为滨湖板块的最大亮点，但由于位置的差异，售价差距也较大，主要以别墅产品为主，顶端售价已达到30000元/㎡以上。;马山板块;纯独栋项目，枕山面湖，拥有无锡少有的山水景观资源。;项目总套数369套，目前已推出190套，已售108套，面积为300-600平方米，销售价格630万-1500万/套。 项目在整体规划上，遵循“半山半坡、依山傍水”的设计理念，并利用山谷的自然优势，使太湖水溶入整个别墅区。 在景观设计上，项目保留百年杨梅树、古银杏树以及古井等原生景观的前提下，同时在翠微谷、吟香庭、上林苑等六大生活区，设计了各具情态的组团式景观。;板块依山傍水，是无锡少有的山水景观资源区域，属于无锡顶级别墅区之一，以独栋为主力产品，主力户型在300-600平米之间。;惠山板块为无锡北部别墅主要集中区域，距离本项目较近，是项目直接竞品板块。;太湖国际社区;无锡奥林匹克花园五期在售公寓89-135㎡，均价 5980元/㎡，现预约享1万抵2万优惠； 4期新独墅产品（类独栋），建筑面积210㎡-260㎡，售价1.1万-1.2万元/㎡； 叠加别墅，建筑面积180㎡-190㎡，均价9100元/㎡左右，目前也在接受预约，5万诚意金抵10万元； 别墅类产品有10万至20万的优惠幅度。;惠山新城内别墅产品主要以联排为主，虽然后期叠加产品将逐渐推出，但联排仍旧将是区域内的绝对主力产品。 目前惠山新城板块客户主要以惠山本地、玉祁、前洲和部分江阴客户为主。 区域别墅类产品面积适中，且市场接受度高，但在景观和产品品质方面还有待加强。;凤鸣山庄;太湖国际社区;项目2010年10月开始内部认购，目前均价15800元/㎡； 项目欧洲时尚风格、环保理念和精装修是其主要卖点； 项目同事还具有中央净水、中央地暖、中央空调、中央除尘和私家电梯，充分体现项目的奢华和品质感。;新区鸿山镇板块内项目主要依托区域板块未来良好的规划和项目自身产品力打造。; 地理位置： 无锡市太湖新城湖景路以北、 净慧西道以西 开发商：龙湖 建筑面积：200000平方米 容积率： 1.1 物业类型： 叠加、类独栋、公寓;龙湖滟澜山澜香A1户 215㎡;高端项目的产品体验和绿化展示是项目吸引客户的有力武器。;项目5月30日开盘，首批房源推出一线临湖位置的独栋与叠加别墅，共120多套。其中，独栋别墅面积290-380平米，价格在500-750万/套；叠加别墅面积220-260平米，价格300-500万左右。 滨湖区和新区以及市区的无锡本地客户为主，也有少量外地投资客