沈阳地区成本调研报告沈阳地区成本调研报告.pdf

沈阳地区成本调研报告 一、 前言 **年9月4日至9月8日，集团成本管理中心赴沈阳对当地的房地产市场成本水平进行了调研， 本次调研的目的主要是针对前一次调研结果中尚不明确的项目做更深入的了解和分析，主要包括基 础设施中市政配套工程（如：供水、供电、供热、燃气、人防等）当地垄断情况、收费标准，以及 当地开发较好楼盘的建安成本水平。 本次调研的楼盘主要锁定在沈阳当地开发较成功、具有一定影响力的中高端楼盘，物业类型包 括普通多层、小高层、高层、花园洋房，调研楼盘包括：万科城、万科四季花城、河畔新城、伊丽 雅特湾、星河湾、唯美品格、浦江苑、浑河晚渡等。 二、 市政配套工程，政府垄断及相关收费情况 （一） 城市基础设施配套费：即大市政配套费（属前期费用） 按总建筑面积收取，收费标准为： 住宅：183 元/m2（含人防异地建设费 40 元/m2） 公建：148 元/m2（含人防异地建设费 40 元/m2） （二） 红线内小市政配套： 总的来说，政府垄断性较强，施工单位的报价基本不可以谈判，详细如下： 1、 供电：垄断性强 按 05 年新规定，按建筑面积收费，标准如下： （1） 住宅：90 元/m2 建面（供电容量：100m2 以上 6KVA/户，100m2 以下的 4KVA/户，每增加 1kva 加收 10％）； （2） 公建及商业：100 元/m2 建面； （3） 一次性缴纳，可打 9 折； （4） 供电配套工程费的建设范围：包括上级电源出线（含电缆）到住宅楼的环供柜前（不含 环供柜）或公建设施的用户表前（不含计量装置）所有供配电设施的设计、材料和设备 的购置、安装、调试、运行及维护、改造等费用。 （5） 环供柜：需从沈阳市电业局指定地点购买（2000~3000 元/个），环供柜到电表箱及之后 的配电系统一般放入总包施工。 政府有关规定详见附件： 关于规范新建住宅 供电配套工程收费标 1 （6） 户内电表：须向“沈阳市电业局计量所”购买，并申请由其安装，供应+安装：平均约 300 元/块。 （7） 供电方式：全市均为单回路供电，为保证供电的稳定性，有些项目自设备用发电机。 2、 供水：垄断性较强 （1） 面上说市场已放开，但实际处于垄断状态。 （2） 室外给水可在一定范围内进行招标，即从各区自来水公司下属单位中挑选几家来投标， 通过这种招标得到的价格比直接委托低一些，但整体竞争性还是较弱的。 （3） 各区的项目归各区自来水公司管，万科已与沈阳市自来水总公司签了协议，自来水总公 司专设一大客户小组：万科客户小组，专门协调万科在沈所有项目的给水施工及供水。 （4） 施工范围：从红线外接至红线内水表井（包括：供水总表、阀门），均是由供水公司下属 单位施工，其后的供水管网供水公司面上说开发商可自行招标，但实际如果开发商自行 招标，后期供水将会有问题，供水公司以各种借口拖延供水，如福田地产在沈阳的项目， 一期入伙在即，因园区内供水管网自行招标，导致目前供水公司迟迟不给供水。 以下是几个调研楼盘由供水公司下属单位垄断施工的范围： A、 万科城：从市政管网接至每栋楼入口外墙 1.5m 处，包括红线外市政管网、水泵房、 园区内供水。 B、 浑河晚渡（阳光 100）：从现有市政管网接至建筑物外墙 1.5m 处，由建筑物外墙 1.5m 处接至水泵房、水泵房、水泵房之后的供水管网由