流动的地下财富—世界轨交行业研究报告流动的地下财富—世界轨交行业研究报告.doc

流动的地下财富——世界轨交行业研究报告 2013年纽约轨交商业的全年营业收入总额达721 亿元人民币，遥遥领先于世界其他城市，约为上海全年轨交商业营业收入的十倍以上。 研究发现，大多数城市的轨交商业年营业收入与其每站轨交长度呈反比现象，即年营业收入越高的城市，其站点与站点之间的距离越短。 在RET睿意德中国商业地产研究中心关注的全球8 个城市中，纽约第五大道商圈的租金是最高的，达到474 元/ 平方米/ 天，而上海和北京最繁华商圈的租金约50 元/ 平方米/天，几乎是纽约的十分之一；然而两地轨交概念的租金溢价率是这些城市中最高的，达到50%。 在轨道交通商业业态比重的调研中，RET 睿意德中国商业地产研究中心发现，作为国际时装大都市的巴黎，其服饰类商业占最大比重，约达36%。 世界主要城市轨交商业概述 RET睿意德中国商业地产研究中心根据世界多个城市的地铁总长度、客运量、轨交商业营业收入、商铺租金、业态比重等指标进行了统计和分析： 世界地铁排名 上海是世界上地铁最长的城市，总长度567 公里，相当于13.5 个马拉松全程距离；而北京是全球轨道交通最繁忙的城市，年客运量达32.1 亿人次。 轨交商业收入水平 2013 年纽约轨交商业的全年营业收入总额达721 亿元人民币，遥遥领先于世界其他城市，约为上海全年轨交商业营业收入的十倍以上。研究发现，除了英国伦敦之外，其他城市的轨交商业年营业收入与其每站轨交长度呈反比现象，即年营业收入越高的城市，其站点与站点之间的距离越短。 商圈租金与溢价 在RET睿意德中国商业地产研究中心关注的全球8 个城市中，纽约第五大道商圈的租金是最高的，达到474元/ 平方米/ 天，而上海和北京最繁华商圈的租金约50 元/ 平方米/ 天，几乎是纽约的十分之一；然而两地轨交概念的租金溢价率是这些城市中最高的，达到50%。 我们认为，在商业高度发达的繁华商圈中，租金水平长期保持在高位，所以轨交概念的租金溢价值是相对较低。 城市轨交商业业态比重 在轨道交通商业业态比重的调研中，RET 睿意德中国商业地产研究中心发现，作为国际时装大都市的巴黎，其服饰类商业占最大比重，约达36%；上海的轻食业态占40%，可见上海在经济高速发展的过程中，人们越来越注重速度与效率，“速食文化”在上海的轨交商业中得以彰显；而在轨交商业发展较完善的纽约和香港，各类业态的比重比较平均。 空间布局分类 轨交商业根据商业空间格局的不同可分为三类： 点式商业 条式商业 立体式商业 业态构成及定位特征 RET睿意德中国商业地产研究中心选取上海作为典型案例进行深入研究，按办公区、住宅区、商业区、旅游景点、交通枢纽5 个类型的城市功能分类，研究分析不同功能区域内轨交商业的定位差异。 办公区内饮食类业态约占七成比重 RET睿意德中国商业地产研究中心在调研中发现，上海写字楼集中的几个区域：如陆家嘴、淮海中路（陕西南路至黄陂南路段）、南京西路的轨交商业中，轻食业态比重最大，占40%。轻巧、携带方便的轻食，此外，以简餐为主的餐厅比重也高达28%，主要满足上班族的午餐需求。 在不同城市区位中，办公楼周边轨交商业的人均消费水平的差异相对显著，我们对市中心CBD、城市副中心和近郊工业园区内的轻食产品的客单价做了对比，发现近郊工业园区的客单价最低，副中心约为其的3.5 倍，CBD 则可达到园区的6.5 倍。 住宅区内轨交商业的发展潜力不大，以便利性生活类消费为主 住宅区的生活服务比重最大， 占35%。其中包括的细分商业类型丰富，功能齐全，除了在其他区域内常见的美容美发、SPA 养生健身、便利店等商业之外，干洗店、药房、齿科、儿童用品等迎合居民生活需求的商业是住宅区内的专属商业类型。 在不同城市区位中，住宅区周边轨交商业的人均消费水平差异也表现明显 RET 睿意德中国商业地产研究中心对豪宅片区、中高端住宅区、刚需住宅区和旧式公寓区域内的人均餐饮消费水平做了对比，发现旧式公寓区域的消费水平最低，刚需住宅区约为其的1.5倍，中高端住宅区为3倍，豪宅则达到旧式公寓的5倍。 服饰是商业区内最核心业态，主题型轨交商业是未来趋势 服饰在商业区轨交商业的比重最高，达39%。而餐饮、轻食的比重也占35%、21%。商业区的轨交商业，设有不同主题的购物场所，更有针对性地吸引目标客群。 交通枢纽站厅内动线是影响轨交商业销售及商铺租金的最关键因素 交通枢纽站的轨交商业中，服饰和电子产品是占比重最大的两类零售商业，分别占34% 和26%。 零售品牌青睐度 未来趋势展望 1、借鉴发达国家的经验，城市人口达到600 万，人均GDP 达到3000 美元之后，就具备了利用城市地下空间的能力和条件。 2、城市多中心发展的速度加快，推动区域商业中心兴起，轨道交通的开通对于新商圈项目是利好，可以有效保证固定的人流