浅谈如何做好商业地产的工程建设管理--赵海英浅谈如何做好商业地产的工程建设管理--赵海英.doc

浅谈如何做好商业地产工程建设管理 商业房地产的开发建设与传统的住宅、写字楼有很大的区别，住宅与写字楼项目只满足居住和办公需求，其开发的周期较短，模式成熟，流程规范，涉及面没有商业房地产广泛。从事商业地产工程建设管理多年的赵海英先生概况为，从拿地、立项到规划、施工、竣工、销售，在这个几个环节当中人们通常称之为“五个一工程”：即一个好的地块，一笔好的资金，一个好的设计院，一个好的施工单位，一个好的销售团队，即可完成开发回报率的全过程。而商业地产的开发回报主要体现在：项目精准定位，科学合理的商业规划设计，主力店、次主力店招商的优质品牌，巨大的消费购买力，商铺租赁的火爆以及商业物业项目旺场后的物业增值保值，给开发商带来巨大的经济效益和社会影响力。因此商业地产在开发建设过程的复杂程度，工程管理的难度是绝不能按照传统的住宅房地产建设的工程管理模式来套用，否则会给商业地产开发商带来大量的工程变更和无法弥补的工程缺憾，投资成本也会造成巨大的浪费。 近年来，本文作者赵海英先生亲自参与过的一些商业地产项目的工程建设管理过程，谈一谈需重点把控的几个阶段： 一、商业规划设计阶段 1、总平面概念规划 赵海英先生认为，首先根据项目策划定位所确定的项目主题定位、功能定位、业态定位、品类定位，及其所占面积比例和交通要求，对项目进行总平概念规划设计。初步确定建筑类型，体量规模以及交通组织，初步规划主力店、次主力店以及餐饮、娱乐、休闲、体验等各种商业业态，商业体量，商业布局，测算项目的主要经济技术指标，初步进行项目的平面、立面、剖面、日景、夜景、鸟瞰等建筑形式的设计，基本要满足建筑的设计单位进行总平规划设计和报规报批的需要。 2、商业交通动线设计 确定主力店、次主力店的楼层分布，各占面积比和平面布局后，赵海英先生认为应根据项目的商业业态、服务功能以及对车流、物流、客流、员工流的要求，进行车流、人流分析，对商业购物中心、百货、写字楼、酒店、公寓的外部交通动线、出入口，对项目内部主要车流交通、物流交通、客流交通、员工流交通动线和出入口进行合理规划，对商业物业内的楼层平面交通、垂直交通的主次通道和平面组织进行合理规划。 二、项目报批报建阶段 商业地产开发是一项综合性很强的系统工程。在赵海英先生看来，整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的商业策划、商业规划、设计、施工、招商、销售、竣工验收到最后开业的一个持续性过程。这个过程涉及面广，开发周期长，投入资金大，建设环节复杂。其中涉及政府部门的每一个环节的审批和监管，一个审批环节出现问题都会导致整个开发项目的延期和不必要的经济损失，这项工作贯穿于商业房地产开发从头到尾的全过程，所以报批报建工作的重要性和报建人的工作经验水平就显得尤为重要。 赵海英先生总结了项目开发报建工作简要分为前期、中期、后期三个阶段。 第一阶段：前期阶段 这一阶段主要对口部门有国土局、发改委、环保局、规划局、市政管理局、消防局、人防办、园林局，主要工作为： ①取得土地使用权； ②立项和项目可行性分析； ③项目总体规划方案申报与批准； ④取得建设用地规划许可证； ⑤取得建设工程规划许可证； ⑥水、电、气、通信、市政管网、有限电视管线设计方案审查； ⑦取得消防审查意见书； ⑧防雷、人防、园林规划设计方案的审查。 第二阶段：中期阶段 此阶段主要对口部门有施工图审查中心、设计院、节能办、质监站、安监局、城建档案馆、建委、供电局、消防局等，主要工作为： ①施工图外审； ②确定监理公司，施工总承包公司，安装总承包公司； ③取得建设工程施工许可证； ④取得安全施工许可证； ⑤委托并签订质监站监督协议书； ⑥取得环保部门：渣土排放、噪音排放、夜间施工等许可证； ⑦取得供电局批准的供电方案； ⑧获取电信部门的安装方案； ⑨取得燃气集团、热力集团的工程施工方案。 第三阶段：后期阶段 此阶段主要对口部门有规划、设计、消防、市政、水、电、燃气、人防、质监站等部门，主要工作为： ①办理规划、消防、人防、大小市政等专项验收的申请与协调； ②申办质量验收合格手续； ③竣工资料整理、组卷与移交。 三、建筑规划设计阶段 1、赵海英先生认为，此阶段委托设计院做好初步设计方案，根据商业规划布局的总体原则对层高、荷载、柱距、各层建筑面积、防火分区、设备机房、疏散通道、垂直竖井（水、电、风、油烟、排烟）、电梯竖井，主力店、次主力店商铺的进深、面宽，外广场、外立面等按照规范要求进行划分设计。 2、设备配套设计选型 根据项目零售购物、餐饮、娱乐、休闲、电玩、健身等不同业态和功能的需求，结合主力店、次主力店的工程技术条件的要求，委托设计部门应对配套的强电、弱电、通风、空调、采暖、电梯、给排水、消防排烟、排油烟等机电系统的技术需求和用量进行反复推敲，精确计算