5第五章 收益法.pptx

第五章 收益法;;; 1.1 收益法的基本原理 （1）收益法的概念 收益法是预测估价对象未来的正常、客观收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值来求取估价对象在价值时点的价值的方法。 根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，也就是资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法两种形式。;直接资本化法 是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到价值时点后相累加来求取估价对象价值的方法。;;;（3）收益法适用的估价对象及条件 国家标准《房地产估价规范》规定：收益性房地产，应选用收益法估价。 收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产，如住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房、仓库、农地等。 收益估价法不限于估价对象本身现在是否产生经济收益，只要估价对象房地产有获取经济收益的能力即可。;采用收益法计算出的房地产的价值是多个因素共同作用的结果，取决于专业房地产估价人员对未来的预期，而专业房地产估价人员对未来的预期通常是基于历史经验和对现实的认识作出的，这就要求专业估价人员必须以广泛、深入的市场调研为基础，错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。 因此，收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够准确地量化。;（4）收益法的操作步骤 采用报酬资本化法的操作步骤： ① 估计未来收益期或持有期； ② 预测未来净收益或期间受益和期末转售收益； ③ 确定报酬率； ④ 计算收益价值。 采用直接资本化法的操作步骤： ① 预测未来第一年的收益； ②确定资本化率或收益乘数； ③计算收益价值。 ;1.2 报酬资本化法的计算公式 ;1.2 报酬资本化法的计算公式 （1）报酬资本化法最一般的公式 V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值 n－房地产的收益期限，通常用年表示 Ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期期末的净运营收益，简称净收益 Yi－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期的报酬率（折现率） ;;【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，不可续期，至今已使用了10年；预计该宗房地产正常情况下每年的净收益为20万元；当地同类房地产的报酬率为10%，请计算该宗房地产的收益价格。;（2）净收益每年不变的公式 ① 收益期限为有限年的公式 V—待估价房地产的价格； A—房地产的年净收益（不变）； Y—报酬率（不变且不等于零）； n—收益年限为有限年n；;② 收益期限为无限年的公式 假设前提： 净收益每年不变为A； 报酬率Y不变且大于零； 收益期限n为无限期限。;【例】某宗房地产预计未来正常情况下每年的净收益为20万元，收益期视为无限年，当地同类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。 ;③ 净收益每年不变的公式的作用 ;令 ， 则已知 , 求 和 如下： 若已知 , 求 和 如下： ;如果将上述公式一般化，则有; 【例】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/平米，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。 ; B. 用于比较不同期限房地产价格的高低 要比较两宗不同土地使用权期限或收益期的类似房地产价格的高低，需将它们转换成相同期限下的价格。转换方法与不同期限房地产价格之间的换算相同。 【例5-4,73】有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/平米，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/平米。假设报酬率均为8%，试比较该两宗房地产价格的高低。 ;C. 用于市场法中因期限不同进行的价格调整