5第五章-房地产开发项目风险与不确定性分析.ppt

第五章 房地产开发项目风险与不确定性分析;;第一节 房地产开发项 目风险概述;一、房地产开发风险 ;二、房地产开发风险识别;;系统风险;系统风险;1、通货膨胀风险;2、市场供求风险;3、周期风险;4、变现风险 ;5、利率风险 ;6、政策风险 ;7、政治风险 ;8、或然损失风险;非系统风险;;第二节 房地产项目 不确定性分析;如果你或者你的家人要投资房地产，而要投资的房地产不仅要考虑居住需要，而且要考虑以后的收益，是否会毫不犹豫的进入房地产市场呢？如果不是，主要的困难在哪里？ 如果你是一个房地产开发商，你拿项目进行开发建设的顾虑是什么？;;房地产开发投资主要的不确定性因素;房地产置业投资主要的不确定性因素;;;一、房地产开发项目盈亏平衡分析;房地产项目的盈亏平衡分析 ;利润B=销售收入R-总成本C 其中：销售收入R=PQ销（1-α-β） 式中：P—单位商品平均售价（单位：元/平方米） Q销—开发商品实际销售量，假设项目开发后均可全部售出，则Q开=Q销 α—销售税金率 β—销售佣金率;盈亏平衡图; 当B=0时， 其中Q0——项目的盈亏平衡点开发量 如果项目的设计或计划开发量为Q设，则项目风险率为r：;;例题：某开发商拟在一块土地上进行住宅开发，该项目规划总建筑面积20000平方米，土地投入等固定成本为3500万元，建筑安装工程费为1450元/平方米。项目销售价格为4200元/平方米，销售税金率为7%（税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、防洪基金和土地增值税等）。假设项目开发后均可全部售出，销售佣金提取率为1.5%，试计算该项目的盈亏平衡点，并判断风险程度。;解：已知：销售价格P=4200元/平方米 固定成本F=3500万元 可变成本V=1450元/平方米 Q开=Q销=20000平方米 销售税金率α=7% 销售佣金率β=1.5%;练习;二、房地产开发项目的敏感性分析 ;第三节 房地产开发项目风险分析;风险定义;一、不确定性分析与风险分析的区别和联系;（二）区别 通过不确定性分析可以找出影响项目效益的敏感因素，确定敏感程度，但不知这种不确定性因素发生的可能性???影响程度，因而不能代替风险分析。 通过风险分析可以得到不确定因素发生的可能性以及给项目带来经济损失的程度。;二、房地产开发项目风险分析的方法;1、专家调查法;2、层次分析法 ;3、概率分析法 ;;（2）概率分析的步骤 ;;;;1;对概率分析结果说明：;4、蒙特卡洛模拟法