7第七章 其它估价方法.pptx

第七章 其他常用估价法;;; 1. 假设开发法概述 2. 假设开发法的计算公式及分析法 3. 假设开发法估价的操作步骤 4. 假设开发法总结及案例分析;1. 假设开发法概述;假设开发法的理论依据 假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。 假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。 两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。;假设开发法适用的估价对象及条件 ; （2）假设开发法估价需要具备的条件 在使用该方法估价中需要具备的条件有：; （3）假设开发法的其他用途 假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。 假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值： 1）测算待开发房地产的最高价格。 2）测算房地产开发项目的预期利润。 3）测算房地产开发中可能出现的最高费用。;2 假设开发法的计算公式及分析法; 假设开发法的具体公式 （1）按待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况细化的具体公式 假设开发法估价的情形主要有以下7种： ① 适用于在生地上进行房屋建设的公式（求生地价值） 生地价值 = 开发完成后的价值-取得生地的税费-由生地建成 房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售 税费-开发利润;② 适用于将生地开发成熟地的公式（求生地价值） 生地价值 = 开发完成后的熟地价值-取得生地的税费 - 由生 地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利 息-销售税费-开发利润 ③ 适用于在毛地上进行房屋建设的公式（求毛地价值） 毛地价值 = 开发完成后的价值-取得毛地的税费-由毛地建成 房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售 税费-开发利润 ;④ 适用于将毛地开发成熟地的公式（求毛地价值） 毛地价值 = 开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地开 发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销 售税费-开发利润 ⑤ 适用于在熟地上进行房屋建设的公式（求熟地价值） 熟地价值 = 开发完成后的价值-取得熟地的税费-由熟地建成房 屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费- 开发利润;⑥ 适用于将在建工程续建成房屋的公式（求在建工程价值） 在建工程价值 = 续建完成后的价值-取得在建工程的税费-续建 成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费- 续建利润 ⑦ 适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房的公式（求旧房价值） 旧房价值 = 装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税 费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销 售费用-投资利息-销售税费-利润; （2）按开发完成后的房地产经营方式细化的具体公式 开发完成后的房地产经营方式，有出售（包括预售、建成后出售）、出租（包括预租，但比较少见，多为建成后出租）和营业（如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产，投资者将其建成后也可能自己直接经营）等。开发完成后的房地产适宜销售的，其价值使用市场比较法评估；适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估。;① 适用于开发完成后的房地产出售的公式 V = Vp - C V — 待开发房地产的价值(元)； Vp — 采用市场比较法测算的开发完成后的价值（元）； C — 后续必要支出及应得利润（元）。 ② 适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式 V = VR-C VR — 采用收益法测算的开发完成后的价值（元）； C、V — 同上。;动态分析法和静态分析法 运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法(也称为现金流量折现法)和静态分析法(也称为传统方法)两种。;（1）动态分析法和静态分析法的定义 房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同，特别是那些大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法评估必