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南京盛唐艺术园初步预算及工作推进计划书 委托单位：江苏盛唐艺术投资有限公司 报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 上海天启企业策划有限公司 报告日期：二00二年贰月 天启开启 地址：上海市凯旋路2200号凯旋大厦二楼 电话：021 传真：021E-mail:key@81890.net 目 录 摘要……………………………………………………………………………………………………………………………………………2 第一篇：项目简介…………………………………………………………………………………………………………………………………5 第二篇：南京别墅市场及竞争研究……………………………………………………………………………………………………7 附表：调研个案汇总………………………………………………………………………………………………………………………………16 第三篇：对盛唐艺术园的产品建议………………………………………………………………………………………………………………25 第四篇：项目经济指标建议及财务分析…………………………………………………………………………………………………………27 项目主要经济指标…………………………………………………………………………………………………………………………………27 成本构成表…………………………………………………………………………………………………………………………………………28 项目损益表…………………………………………………………………………………………………………………………………………29 第五篇：盛唐艺术园2002年工作推进计划………………………………………………………………………………………………………30 第六篇：对盛唐投资公司目前工作的建议………………………………………………………………………………………………………31 附:项目多个经济指标讨论方案……………………………………………………………………………………???………………35 摘要 项目地段评价 坐拥新区高尚地带,成就明日顶级名宅 一条将军路，三座风景山（牛首山、翠屏山、韩府山），成就别墅的天然气质； 高标准规划的新区高尚住宅发展区； 天然环境优越，文化氛围浓郁的未来生活天堂。 市场竞争 竞争区位集中，可比性强，高品质产品是关键 本项目竞争层面集中，主要在江宁开发区，亚东与宁南虽有产品争夺但区域偏好差异极大； 本项目排屋均价3,200元/平方米，市场接受度高；单体别墅均价6,800元/平方米，是市场的空白点； 竞争楼盘多依赖天然环境优势，产品规划特色较少，容积率较高，本项目从产品塑造着力，机会较大。 项目优势 占有将军路整体规划优势，牛首山的独特山水环境优势（比翠屏山、韩府山天然环境更好）； 规模优势（500亩的占地，是将军路板块最大的基地之一）； 3、独特的艺术内涵（6座风格各异的主题艺术馆）； 4、排屋与单体的特点均十分鲜明； 5、配套服务独一无二。 抢占制高点,以高档纯别墅社区为概念定位； 产品规划分两个区：以单体别墅与双拼别墅为物业形态的高尚别墅区和以排屋为主的经济型别墅区； 单体与双拼采用传统经典或经典改良风格，排屋采用现代风格； 单体与双拼主力面积250-350平方米左右，排屋主力面积在200-220平方米左右； 艺术馆园区作为两个别墅区的共享区，除艺术馆外，会所、幼儿园等配套均在其中，并可考虑增加经营性的画家村功能，做足艺术配套服务。 产品建议 开发建议 艺术园区作为小区的亮点，其靠近大门处最先启动，做出做足小区的形象工程； 住宅产品采取概念先行，分区开发的思路；先以高档纯别墅亮相市场（物业倚重于双拼别墅），再推排屋； 跑量以排屋为主力，双拼次之，单体依据市场容量适当分期分区推出； 基地施工条件尚未就绪，场地标高网格测量，路网布置，土方回填等土方工程需尽早开始动作。 项目成本收益和资金筹措 1、整个项目开发成本268,584,250元，成本单价2,760元/平方米； 2、项目收益86,067,012元，销售利润率21%； 3、整个项目样板区启动资金 5,000-6,000万元，其余资金来源于销售回笼资金。 4、初步预计2003年3月，单体首期及艺术馆区样板段建成，开始销售资金回笼。 第一篇：项目简介 项目位置： 本项目位于南京江宁经济技术开发区西南部，地处将军路延长线、牛首山风景区整体规划范围之内。基地南临佛城西路，连接将军路，北靠将军山脉，东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假休闲风景区。可直接与江宁城区及南京市中