-开征物业税的研究与思考(DOC6).docVIP

开征物业税的研究与思考 1、物业税的背景 中国人民银行行长周小川在“2003中国企业领袖年会”上表示，中国将在适当时机试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税（财产税），相应取消其他与房地产有关的税费。接着，广东省财政厅负责人在2月份广东省财政工作会议上透露，广东可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。而香港文汇报7月21日报道，北京市开征物业税的制度设计及前期调研工作进展顺利，物业税改革的试点工作具体推行时间待定。上海甚至传出7月份将向人大提交物业税的有关具体方案，但是至今没有这方面政策出台。 从年初周小川提出可能开征物业税以来，对房地产关注的各方面都在探讨物业税开征的利弊以及对房地产市场可能产生的影响。究竟物业税的开征对房地产市场产生什么样的影响呢？本文将结合国外物业税的经验和国内房地产市场的发展现状就开征物业税对上海房地产市场可能产生的影响进行探讨。 物业税，又称“财产税”?（property?tax）、“房地产税”或“不动产税”?（Real?Estate?Tax），是在一定时期或一定时点上，要求其所有者或承租人（个人或法人）对其所有或使用的土地、房屋等不动产缴付一定税款，其税款额度随房产的变化而变化。从目前媒体的报道看，物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。把现在开发商一次性缴纳土地出让金的政策改为土地出让金主要由消费者在购房后分次缴清。这将完全改变现有房地产市场的格局和消费者的购房预期，所以引起广泛关注。 2、对市场的影响 对房价的影响 目前房价一路高涨，普遍认为土地成本过高是主要原因。因此，开征物业税的一个目的就是通过把房地产开发过程中一次性所缴纳的税金在物业持有期间分年缴纳来达到降低房价的目的。目前房地产售价当中，土地出让金大约占到10%，拆迁补偿约占到15%，各项收费占16%左右，税约占到9%，土地成本与各项税费合计约占房地产价格组成的50%，建筑安装成本约占30-35%，开发商利润占15-20%。而国外发展中国家的地价及税费三项仅占价格的20％，建筑安装成本却占73％，利润只占7％。相比之下，上海房地产市场价格组成不合理。现行的土地出让制度中，开发商在拿到土地时要一次性缴纳土地出让金、拆迁补偿费、房地产税、契税等，由于土地资源的稀缺性和政府控制土地供应量，土地价格存在较高的虚拟价值，以至于在房地产价格组成中，土地出让金占到10%之多。通过开征物业税，把获取土地时一次性缴纳的土地出让金、各种税费分摊到业主持有期间分期缴纳，相当于房屋售价的35%部分（拆迁补偿费不可能分年支付）一次性缴纳的费用被分摊到70年（住宅用地使用年限，以下仅讨论住宅）或50年缴纳，理论上开发成本可以降低35%-35%/70=34.5%。按上海市区住宅均价8000元/平方米计算，房价可以降至8000×（1=34.5%)=5240元/平方米！ 图1 上海房地产价格组成 图2 国外发展中国家房价组成 而实际上，由于房价的决定在于市场的供求，尽管房地产开发成本降低了，房价也不会降低34.5%,因为房价下降后需求会增加，在供应不变得情况下，需求的增加反而会引起房价的上升。如图3所示，在开始征收物业税时，由于房地产开发周期较长，短时间内市场供应量不会有较大变化。随着房地产开发成本的降低，房地产行业的进入门槛也降低了，行业竞争将会加剧，长期趋势必然是房价下降，反映在供给曲线上就是供给曲线右移。在需求方面，由于征收物业税后房价下降，买房门槛降低，购房者需求增加（尤其是高档住宅会比较明显），但从长期趋势看，征收物业税是把当前的支付转化成一系列的支付，总支付并没有多大变化，因此，长期需求基本不变。图4反映了开征物业税后长期供需变化。 图3 开征物业税的短期供需变化 D S Dˊ Q P Q1 Q2 P1 P2 M1 M2 图4 开征物业税长期供需变化S D Q P Q1 Q2 P1 P2 M1 M2 Sˊ 图3反映了开征物业税的短期内，由于供应量基本不变，而需求随着房价下降而增加，需求曲线右移，房价有上涨的趋势，在一定程度上抑制了房价的下降。因此，短期内房价不会有太大的下降空间。图4反映了开征物业税后由于房地产开发成本的大幅下降，供应曲线右移，市场竞争使得房地产价值回归，房价下降接近上面计算的理论极限。 对产品结构的影响 由于物业税降低买房门槛而增加养房压力，形成所谓的“买房容易养房难”的局面。对于中低档物业，由于房价下降，买房的门槛降低，需求将会更加旺盛。此外，酝酿中的物业税对于第一套住宅或者居民自住用房很可能免征，税收政策向低端市场倾斜势必刺激中低档物业的需求和供给。而对于高档物业，在短期内，开征物业税后房价的下降有限，并不能大大刺激豪宅等高端产品