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商铺销售及返租方式商铺售及返租方式
商铺销售及返租方案之一
一、价格制订方式一种
(一)先从项目整体价格策略
制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广,在竞争激烈,消费者日渐理性的市场情况下,必须冷静的进行价格体系的制定。
一)、整体价格制定原则
1、确定合理的利润率
在定价过程中,确定合理利润率,在塑造项目优良的素质的同时,为了提高项目的市场竞争力,项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。这需要很好的项目包装,同时,为尽快吸引买家入场,在项目销售的前期,价格不一定是最高的,随着销售的进度的进行,价格将逐渐上升,价格上升的过程,将伴随销售控制的进行,合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力
在制定价格表时,必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性,在商铺规划时,保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则:
一般情况下,除了集团购买之外,个人购铺都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性,不同的铺位,由于位置的不同,对购房者来说,其经营也将有其不同的效果。因此,我司认为可遵循二大原则,六项参照值进行评估。
(1)、二大原则:
原则1:有效人流的多少;
原则2:注目率的高低。
(2)、六项参照值:
a、以成熟商业区为参照值:比邻成熟商业区的铺位,要比较远离成熟商业区的价格更高;
b、以街道为参照值:临街的铺位要比非临街(含室内)的价格高;
c、以主力店为参照值:四周的铺位要比稍远的价格更高;
d、以主入口为参照值:愈临近主入口,价格更高;反之,则价格较低。
e、以主干道为参照值:临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高;
f、以位于商业街的位置为参照值:商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高;
(3)、项目价格制订系数:
在订价过程中,以上述各价格层级为基础,根据各铺位的条件不同,以此类推,得出各单位的价格。
二)、价格策略:
定价不仅需要专业的技术知识,更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识,有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益.
1、销售价格策略:
(1)、建议执行??低开高走”的订价策略:
低开高走是指项目在开盘销售时,以低于市场心理价位的价格入市,随着交铺期的接近,销售价格逐步提高的策略。
项目在建筑期间,由于销售的商铺还不是现铺,投资者对购买期铺仍存在投资顾虑,在开盘时以较低的价格销售,一方面可以吸引目标客户成交,迅速回收资金,减低发展商在建筑期的资金压力;另一方面,随着项目不断接近竣工期以及旺销态势,通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象,让投资者认为商铺物有所值或物超所值,增强投资者的投资信心,形成销售势能。
(2)、实际价格低于心理价格的价格公布策略:
价格公布的时间,关系到销售势能的积蓄与释放的时机掌握,是销售成功的关键性因素之一。销售前期的推广,是一个不断提升客户心理价格的过程,在此阶段,客户通过了解项目,结合个人的经验,明确项目在心目中的定位,尤其是价格定位的判断。
当发展商公布价格时,若实际价格低于心理价格时,则形成销售的势能,而且落差愈大,则势能愈强,既形成了销售旺势。反之,则销售将遇到压力,甚至有可能功亏一篑。
因此,只有当客户对项目形成充分地认识,心理价位不断提高时,方可正式公布实际价格。
二、付款方式
商业物业售价远远高于住宅物业的售价,一个好的商铺少则几十万,多则几百万甚至上千万,对买家购买能力要求更高,加上金融机构对商铺投资风险的过高估计,至目前为止,国内银行向商业物业提供的按揭贷款额一般只可以进行5成10年的按揭,最多可申请6成10年的按揭。实际上,商业物业的按揭形式相较住宅的局限性较大。
我司建议,五洲商业广场付款方式主要有三种:
1、一次性付款。
客户签订合同时,支付总价款的50%;
一个月后,支付总价款的50%。
2、5成10年银行按揭贷款。(争取6成10年按揭)
客户签订合同时,支付首期款50%;
办理银行按揭手续,由银行提供50%的按揭款,最长还款年限为10年。
3、超轻松按揭
客户签订合同时,支付首期10-20%,既可办理银行按揭手续(需要银行支持),由银行提供50%的按揭款,最长还款年限为10年。其余首期无需支付(客户给发展商一定年限的使用权)。
付款方式一览表:
付款方式一次性付款银行按揭
(五成十年按揭)超轻松按揭签署订购书时付订金人民币5万—10万元签署订购书一周内
(扣除拾万元定金)楼价50%
并签署销售契约楼价50%
并签署销售契约及办理银行
按揭手续
50%最长于10年内分期还款楼价10-20%
签署销售契约及办理银行按揭。
首期余款无需支付。一个月内付楼价50%
三、各类返租优惠措施
一)带租约发售
内容与积极意义:
发展商与有意向经营商铺的客户进行洽谈,签订合作意向协定。当有其他买家购买到本商
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