龙之梦市场调查报告.doc

龙之梦购物中心市场调研报告 2006年11月 报 告 目 录 一、项目简介 二、区位分析 区域规划 区域商业格局 本案在中山公园商圈中心的地位 三、市场分析 （一）区域房地产概况 （二）中山公园商圈消费需求分析 四、区域商业 （一）区域商业分布 （二）区域商业业态 （三）区域租金 小结 五、龙之梦购物中心现状分析 六、龙之梦购物中心SWOT分析 七、龙之梦购物中心调整建议 项目简介 龙之梦购物中心位于中山公园商圈的核心区域，中山公园西侧，南起长宁路，西临凯旋路，东北侧紧靠汇川路，地处地铁2号线、轻轨明珠线交汇点，与底层公交车站、地下二层出租车站，形成了一个轨道交通枢纽商业结合体。项目总建筑面积达32万平方米，总投资30亿元。其地上商业设施面积达到24万平方米，相当于两个港汇广场的容量，甚至一个建筑就相当于市级商圈（30万平方米商业面积）的容量要求，是上海迄今为止单体面积最大的购物中心，也是中国大陆目前唯一的一座融城市交通换乘、购物、休闲、娱乐、商务、酒店等多种功能于一体的“销品茂”。 项目基本信息： 占地面积 （平方米）建筑面积 （平方米）开业 时间楼层 高度用途25,899约320,0002005.12.18238综合项目周边交通： 轨道交通：地铁2号线、轻轨3、4号线交汇 公共交通：周边88、67、922、946等10多条公交环绕，通往上海市各个区域。 周边区域交通发达，地铁二号线和轨道交通明珠线在这一地区形成“工”字型交汇，同时，在苏家角建设一个交通换乘中心，有多路公交车在此设立终点站，同时区内还有10余条过境公交线路，而这一中心以内环线内最大的公园——中山公园为背景。中山公园地区将成为西部最大的交通集散地。 二、区位分析 （一）区域规划 “十一五”规划中，中山公园将建成以现代商业和多媒体产业为主导，具备商务、休闲、娱乐、文化和居住等多种功能的市级商业中心??? 区域规划核心围绕三大方面展开： 中山公园地区被定位为上海城市副中心。未来的两年里，政府将投资建设人行空中走廊、公交换乘中心，与已经建成的地铁、轻轨和高架构成五重立体交通。便捷的交通无疑给未来的中山公园商圈带来无穷的发展空间，而位于其中的楼盘也必将潜力无穷。 在居住的基础上，长宁区政府表示还要发挥中山公园的现代商业和商务功能。到2005?年，长峰商城、华美达广场、新锦江商厦、康宁广场、88广场等一大批大型的商业设施将先后建成，除了这些即将落成的旗舰级购物中心外，众多办公楼和酒店也将在这一地区全面建设和落成。经营性投资的增加，势必将大大抬升该地区的房地产市场整体形象。 上海多媒体产业园将落户中山公园。上海多媒体产业园是一个以数码为主题、以多媒体产业为特色的高科技园区，是高科技企业和有志于在上海创业的IT精英的创业天堂。高科技产业是未来最具发展的产业，在国外，高科技园区周围的楼宇千金难求。因此，多媒体产业园的发展潜力也将为该地区的楼盘注入不可估量的动力。 （二）区域商业格局 中山公园地区是上海市交通的重要枢纽之一，是上海市独享地铁、轻轨、高架、地面快速干道、航空五重交通的枢纽，依托良好的交通条件及中山公园地理环境的优势，交通枢纽型商圈逐步形成。随着轨道交通2号线西延伸段的2006年开通，轨道交通的优势将得到进一步的发挥，也将为商圈带来更大的人流。 围绕南北走向1、3号线及东西走向的2号线，形成了中山公园商圈。而随着上海轨道交通不断规划发展，整体线网呈“不规则圈网状”向外延伸，四通八达，为中山公园商圈的发展提供了便捷快速的交通支撑，使中山公园商圈业态更加厚实丰富，同时也促使中山公园商圈的商业格局也由传统的带状格局向圈状格局转变。从目前商业格局来看，龙之梦购物中心、定西路、宣化路口已开业的巴黎春天百货和建设中的洛克双喜国际广场、三联商厦、玫瑰坊商业街等商业将形成区域联动效应，成为地区商业升级率先启动的支点。 本案在中山公园商圈的地位 龙之梦购物中心位于中山公园商圈的核心位置，它的出现，填补了国内城市交通枢纽商业设施的“空白”，使得中山公园商圈在体量上有了质的飞跃，为中山公园商圈最终形成画上圆满句号。 “城市交通枢纽型商业”，是随着城市轨道交通发展而出现的一种新型商业设施，这类商业设施依托轨道交通，勾连地下地上建筑，集聚多种城市功能。上世纪80年代，东邻日本利用城市轨道交通大力发展这一商业设施，我国香港地区机场快线青衣站的建设，也是运用这一模式的成功范例。 交通换乘功能是城市交通