万科武汉三金国际鑫城区营销推广案选编.ppt

报告提纲;汉口中心区4月成交价格达到9453.98元/㎡，创历史新高，较去年同期上涨30.51%。;报告提纲;竞争项目多为知名开发商打造，本案处于弱势地位。;项目概况： 万科圆方位于江汉区马场角路与马场一路交汇处， 占地面积12022㎡， 总建筑面积35876㎡。 销售价格： 销售均价13000元/㎡， 价格范围12000-16000元/㎡， 总价范围55---70万。;45㎡ 1*1*1 优点：户型方正，户户均带约4㎡的自纳空间，花池赠送共15平米面积，可改作两房。全带进装修设计，风格自选（现代风格、欧式风格） 缺点：因整体建筑呈围合分布及建筑结构的影响（3梯20户）造成朝向较为单一。;三集玄关关柜，双面衣橱，多功能起居室，开放式厨房，强大收纳橱柜，流水线操作台，创意私趣空间，阳光阳台，干湿分离，镜柜。;健身会所;24小时自助消费、WEB2.0会所、XXL厨房、空中露台、云顶健身房、影音室、雪茄会所??菲红酒吧、知本书吧、星幕泛会所，高端豪宅的诸多特点融入精品公寓建筑。;企划推广;功能齐全的小一房+高端会所+精装修+服务 功能齐全的一房设计：独立卫生间（干湿分离处理）生活空间与休息区独立分区，带月4㎡的自纳空间; 精装修：提供两套装修方案（现代、欧式）供购房者自由选择； 服务：后期尊荣的服务享受，满足高品质生活群体的要求。;万科城系列的延续，诉求汉口未来的发展方向;面积段适中、赠送面积大，通过精装修提升项目附加值。;面积段适中、赠送面积大，通过精装修提升项目附加值。;项目评述;商业带动住宅销售的典范;项目评述;本案总建面仅2.3万方，不具备规模优势。;本案和万科城处于二环至三环间，在竞争项目中地段资源相对较差。;项目名称;竞争项目以现代简约风格为主，其中万科圆方的BOX外立面最具特点。;万科城和万科圆方户型赠送面积大，创新性最强，其他竞争项目产品趋于常规。;CBD及泛CBD区域，万科圆方小户型公寓处于领导地位，本案在市场竞争中不具备明显的价值点，需突破常规手段达到营销目标。;报告提纲;寻求差异化竞争是本案的方向所在;商业用地性质，体量小，单体项目。;户型面积段:43-94㎡，其中主力户型面积段43-60㎡，是以小户型为主的投资型产品;王家墩CBD，拥有三环线、轨道交通等便捷的出行条件。 ;属性界定;;商住两用;项目定位;报告提纲;1、筛选可比楼盘;产品类型相似;Mark System;项目目前的客观市场价格为9137元/㎡。;报告提纲;竞争项目客户主要来源于私营业主、公务员、投资客客群，投资需求旺盛。;地铁2号线将拉近项目与汉口市中心的距离，整个线路贯穿西北湖、武广、江汉路三大商圈，此三大商圈的区域将是客群主要来源地。;以过渡性住房的自住和投资置业为主，有少量SOHO式办公需求。;三大商圈的高级白领：收入较高，多为单身人士，多为金融、航空、地产等行业 消费特征：购房考虑工作的便利及区域发展前景，过渡性住房，以后兼具投资性。;客群特征描述;报告提纲;纵观全世界CBD，一定是积聚城市、未来、时代、居住和财富等五大价值为一体的高端区域。;本项目依托于CBD的发展背景，将成为兼具顶级地段价值，顶级城市景观，顶级完善生活配套，最佳便利性，最佳的文化精神享受的高端楼盘。;稀缺性;客户分析： 财富驾驭者——他们用金钱和权力为生活奠基，他们在事业上拥有自己的一片领域； 独特生活品味——他们是生活的经营大师，对于生活，他们有独特的品位，懂得为自己缔造一种畅意的生活。他们对于享受生活，须恪守一个原则：时间是用来舒服享受的。比如：找个地方，放松思绪，待着，冥想，游戏； 私人空间需求——他们需要一个私享的，不可侵犯的空间来为忙碌的生活过度，来安放平静安逸的心情；空间可以不大，但一定要私密，且被城市繁华宠爱。 具备投资意识——他们很理智，明白选择房产，除了可以满足现阶段的居住和生活，还能为将来二次置业提供保障（带有投资性的自住需求）。;;CBD，精工私享领地;报告提纲;2010年6月;总体营销目标;策略战略要诀：快、狠、准;2010年6月;1、迅速营造汉口市中心板块小户型的高度关注。 短时间、高曝光率打造汉口中心城区低总价、精装小户型的新锐项目，吸引市场关注。 2、 通过差异化产品定位，打造宜商宜住、精装修、小户型产品。 利用多样化功能的样板房展示，让客户认识到产品本身区别于万科城、万科圆方和万达广场的优势，是既适合用于商务办公小型SOHO，又可用于休闲娱乐的私密会馆，同样也可适用于居住的市中心精装小户型，从而扩大本项目的目标客户群。 3、 注重口碑传播，充分挖掘目标客户数据库资源。 目标客户群为宜商宜住、宜投资宜自用宜娱乐的多元化空间，需充分利用电话营销、点对点营销动作开发目标客源。 ;——借常青