世联2011年10月27日焦作市武陟木栾大道地块项目规划及发展策略报告选编.ppt

;*;思维框架图;项目背景;项目区位——处于武陟新城区，交通便利;项目属于纯住宅用地，临近新区城市中心广场，周边高档小区林立，属于高素质人群聚集区域;项目地块价值分析——处于整个新区规划中的最南端，周边居住氛围和商务氛围欠缺。;项目的规划指标，净地开发，可操作空间较大;我们对目标客户的理解;本项目研究的问题;思维框架图;武陟——全国最具投资潜力中国百强县;武陟的区域地位：隶属中原城市群，全国粮食生产先进县，河南最佳投资城市。;武陟整体经济总量增长迅速，提前完成十一五计划指标;武陟人均GDP接近2656美元，且稳步增长发房地产处于快速发展阶段;武陟积极实施“二、三、一”产业发展方针，坚持工业立县;经济产业结构决定主流消费人群;思维框架图;城市格局——围绕“加快改造老城区、完善建成区、开发新城区、健全城市功能”的思路，新城区建设向东发展、向南辐射;城市发展规划：木栾新区定位武陟未来的行政中心，商业中心和文化中心;木栾新区分为5大组团：中心区、体育中心、教育中心、龙泉湖公园区、居住区;新区发展现状：土地交易频繁，有大量物业供给，销售较好;我们通过对新区案例的研究，寻找新区发展历程的一般规律;*;*;*;*;武陟新区的未来发展研判;思维框架图;房地产投资持续增长，房地产投资占固定资产投资的比重逐年增加;*;*;*;思维框架图;中高端住宅认知区域——在城市核心地段和景观环境较好的区域形成聚集;1.和平区：临近老县委县政府，拥有核心地段的完善配套和便利交通，地段为住宅增值，未来供给以城市改造为主;2.兴华区：城市向东拓展的第一站，宜居的环境，新区未来的发展利好，临近城区的便利交通，形成辐射全武陟的吸引力;*;*;中高端住宅市场以3居户型为主，主流面积为130-150平米;中高端市场3居的主流总价为30-38万元;目前在售项目剩余供给约40万方，未来两年内还有较大供给，竞争将非常激烈;高端、中高端客户是市场上购房的主力军;房地产市场总结;思维框架图;问题1：打造城市极限（价格、产品惯性）;问题2：住宅的产品力;思维框架图;明确“区域价值+项目价值”的整体策略;;本项目的的发展战略;项目的形象定位;价值点打造;思维框架图;项目整体规划设计建议;因地制宜的布局—地块资源分析;*;规划布局结构—地块综合价值评价;*;*;*;规划概念方案一：;规划概念方案一：项目经济技术指标参考;规划概念方案二：;规划概念方案二：项目经济技术指标参考;容积率测算：容积率超过1.5的项目，高层占地比例接近一半，高层物业对社区整体空间的控制作用明显增强，低密度氛围仅限局部;更多案例显示，当容积率在1.5—2.8区间时，社区的整体空间感觉不会有质的变化，呈现“高低混搭”的空间意向;当降低容积率时，项目收益出现下降，同时并未给社区整体居住环境带来显著提升，因此建议不降低容积率;规划理念;多产品组合概念示意;户型配比;规划亮点;项目体验空间1：沿街建筑立面沿木栾大道一字排开的高层建筑，形成具有强烈视觉冲击力的社区展示面;项目体验空间1：沿街建筑立面展示面的造型突出“气势”，可以通过一定的曲线变化吸引眼球;项目体验空间1：沿街建筑立面选择质感较强的外立面材质强，从细节上提升项目的整体形象;项目体验空间2：入口小广场开放的小广场，可以带来很生活也很城市的感觉;项目体验空间2：入口园林从路口开始的生态蔓延，充分体现社区的生态人居环境;项目体验空间3：社区大板在地块上设置大板，实行自然的人车分流;项目体验空间3：社区大板大板上设置景观主轴，主轴园林巧妙打造，凸显人文关怀，成为人们日常休憩的场所;项目体验空间4：主轴景观绿化带与水的的巧妙结合，突出社区生活的休闲与趣味;项目体验空间5：立体庭院在大板与低密度交界处设置立体庭院;项目体验空间6：下沉式广场结合入口商业设置下沉广场，形成具有历史意味的休闲区域;价值点打造：规划小结;思维框架图;物业定位—商业研究;物业定位—商业研究;物业定位—商业研究;物业定位—商业研究;物业定位：商业研究;临街商铺;集中式商业;集中式商业;集中式商业;会所建议;会所建议：目前武陟市场上缺乏以会所功能作为卖点的楼盘;*;*;*;*;教育;*;*;价值点打造—配套小结;思维框架图;产品建议：户型品质化的基本原则、核心理念与关键动作;*;联排户型建议：;*;*;叠加产品建议;*;*;*;*;产品建议;*;*;*;*;*;*;*;*;四房户型建议;*;*;三房户型建议;*;*;两房户型建议;*;*;其他创新产品;价值点打造—产品总结;思维框架图;;;;;;;价值点打造—附加值总结;思维框架图;*;启动区位置建议;启动区物业特征及规模;启动区方案及收益测算;项目后期分期及经济测算;一期收益测算;二期收益测算