东平项目提案0603选编.ppt

1、本项目是泰安市金麒麟置业有限公司进入东平市场的首个项目，本案应以什么样的姿态进入东平？ 2、如何通过营销包装组织，提升项目形象和客户心理价位，确保首期热销并取得利润最大化？ 3、大清河滨河沿线将是未来开发趋势，在目前尚未成为热点的局面下、如何推动促使客户认知，在竞争激烈的市场突围？ 4、如何通过项目的成功开发实现金麒麟品牌在东平的落地并深化？;客户买单;项目分析;项目区域; 城市级地产运营开发，政府集中规划，依托大清河，构建南城滨河景观居住中心，融居住、教育、公园、商务、旅游、休闲的综合片区。前景看好，暂无开盘项目，难以判别客户区域认知。; 相对城区，区域环境景观优胜，但未来四案齐发：清河上城、清河园、清河畔景及本案，竞争十分激烈。;项目北接待开发用地； 南面一线临大清河； 西至在建清河畔景大型??区及规划青龙潭公园； 东至清河公园及城区南门收费站。 地块具备稀缺生态自然资源及产业支撑。未来必将成为新城区及新移民高尚居住板块。;总占地; ; ;受地块规模与形状的限制，项目景观体系规模不足，尺度感和品质感欠缺，但在当地依旧有可圈可点之处； 小区外围一公园一堤岸，相对区域其他项目优势明显，由北向南，生态、景观、视野渐强； 据生态景观角度，小区规划布局有效兼顾了各楼栋居住品质，通过内外的互补，实现了景观均好性；;户型分析;项目总结;属性启示1;市场分析;中央经济工作会议确定:2011年宏观经济政策的基本取向要“积极稳健、审慎灵活”，重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。 ; 2010年至今,以遏制房地产市场价格快速上涨的势头,国家调控政策频出,密集出台政策涉及了土地、行政、税收、金融等手段。; 限购令、新国八条、加息等一系列的政策搅得楼市动荡不安，房价或将下降的征兆愈加明显，引得观望大军越来越大，不论是刚需还是投资客，楼市走向频添几分疑云。;1、刚需及首改产品将成为未来市场成交主力,该种产品也将能最有效规避风险; 产品定位方面,顺应国家调控趋势,以满足市场客户厚度最厚的首置和首改客户群体需求为主,控制风险。 2、开发商需逐步改变以往以”奢侈品”模式销售住宅的思维方式,逐步转为”快销”模式,速度第一,价格第二,以资金流的快速流转实现更高收益; 目前万科已逐步改变以往销售思维模式,将逐步以”快销”模式来实现资金流的快速流转,通过资金流的快速流转来实现资金的更高收益. 3、要密切注意关注客户的变化，制定项目的营销策略; 经过国家多次调整后客户变得成熟，2008年开始，客户有很长时间观望、还在判断价格会不会下调，所以在2008年价格下滑过程中还是有客户入市消费，而10年4月15日新政出台后的客户反映表明(在国家政策未放松前),客户只会在价格达到预期方出手。因此客户的心态会一直变化，而快速收集客户反应也是很重要的。因为客户反应不一样，对应的措施也是不同的。投机、投资需求和过度消费需求被抑制；应结合产品的特点，结合市场情况，对客户定位重新调整，以目标客户为导向调整营销策略。;;东平城区住宅板块已基本形成从居住价值角度可明显划分为三个梯队;老城区板块：依托市中心配套及城市价值，实现较高溢价，但后续供地不足，以小体量综合物业为主（偏重商业物业的开发）;平湖路板块：城市自然延伸、配套成熟的中高端住宅板块，未来影响力逐步缩小;板块特征;在下一轮城市扩张中，大清河板块在政府推动下，将逐步发展成 另一热点片区，滨河沿岸高层城市天际线，体现商务旅游价值与居住价值;供应分析;代表项目开发体量比较;市场主力产品比较;代表项目单价比较;主要产品总价比较;东平住宅 市场特点; ◆东平商品房开发水平短时期内不会大幅提升，引领性项目有机会树立标杆； ◆近两年供应量急增，竞争激烈，未来或将陷入价格战，营销受考验； ◆白佛山与大清河两大片区之争将是接下来最为显著的市场特质；;客户分析;受住宅地缘性特质影响，主城区及附近乡村客户依旧是主体，其他因105国道、S331直接过城，沿线彭集、大羊镇等客户较多； 从客户职业来看，政府机关公务员、事业单位职工、老师、企业中高层管理者以及私人业主、外地打工人员为主。且外地打工人员逐渐上升。 户型以100-120㎡三房为主，置业基本为自住，投资性需求受政策、市场影响，其次，没有出众的产品也是削弱投资热情的因素之一。 ;客户分析;;客户分析;客户分析;客户分析;客户分析;客户分析;客户定位;客户定位;客户定位;客户定位;;启示1：片区不只是地产开发，更是南门城市级运营;策略形成;项目动态SWOT分析;;项目核心策略定位;竞争战略