嘉南中心项目营销策略报告.ppt

中坚POWER 2016年4月;目前市场是怎样的， 竞争格局如何？ 地块具有什么样的属性， 从现有状况和未来规划判断，卖给谁？ 客户关注什么， 对现有产品最不满的是什么？ 基于项目/客户/竞争的判断， 我们应该采取什么发展战略？;;;第一篇章 溯源;;随着经济的发展，合肥写字楼市场大致经历了以下几个阶段：;第一阶段：产品初始期 80年代-90年代中期;第二阶段：形象萌芽期 90年代中期-2000年;第三阶段：发展转变期 2001-2008年;第四阶段：快速扩张期 2009年至今;客户特征;自2008年开始合肥写字楼随着城市的发展裂变出多个重点商务区，呈区域性发展格局。 市中心商务区：见证了合肥商务氛围最成熟的区域。但写字楼多为05年前推出市场的，硬件设施已不能满足需求。 北一环商务区：政府强势打造的省城“写字楼一条街”是目前合肥办公物业已投入使用的最集中的区域。 黄潜望商务区：便捷的交通，优越的环境和日趋成熟的商业配套推动着本区域商品质办公务也的蓬勃发展。 滨湖新区：该区域作为合肥重点规划区域，商务用地量大且集中，目前各种配套尚不成熟，未来发展潜力巨大。 政务区：政府主导型商务区，高端办公物业的聚集地，预期本区域将成为未来合肥市乃至整个安徽省高端商务的标杆之地。 根据合肥市城市总体规划，未上市的“商业金融业用地”面积任然巨大，预计合肥在未来十年仍持续供应高峰。;2015年商办市场均呈现供大于求趋势，不论商业市场还是办公市场，月度成交量均处于低位运行，价格走势平稳，面临去化难、高库存的困境，但部分热点区域的商业市场存在很大可挖掘空间，客户产品需求特征明显，均呈现“小面积、低总价”。;2015年合肥九区商业新增供应面积154.4万方，同比2014年下跌47%；成交面积达到88.8万方，同比2014年下跌27.6%;供求比达到1.7，呈现供过于求。 2015年合肥九区商业成交均价达到14434元/㎡，同比去年上涨33.1%，主要受万达文化旅游城、恒大中心、恒大中央广场等热销商业项目的拉动，均价较去年有明显上涨。;供应：月度新增供应量表现波动性较大，其中9月供应量最大，供应面积26.26万方，主要由于京商商贸城大体量商业入市； 成交量：表现相对平稳，12月成交量处于全年高位，成交面积15.05万方，其中新站区成交量约8万方； 成交均价：月度价格起伏较大，不同区域、不同性质的商铺价格分化较为明显，万达文化旅游城、恒大中心、恒大中央广场等商铺均价均在20000元/㎡以上，而京商商贸城、宝湾国际等专业市场商铺均价在5000-6000元/㎡。;;2015年合肥九区办公新增供应面积166.9万方，同比2014年上涨32.3%；成交面积达到69.6万方，同比2014年上涨0.5%;供求比达到2.4，供应过剩明显，市场压力较大。 2015年合肥九区办公成交均价达到9127元/㎡，同比去年下跌4.2%。;供应：月度供应量维持高位，其中12月份供应量达到21.4万方，2015年合肥市区蔚蓝商务港、万科城市之光、利港银河广场、合肥金保中心等多个项目推出大体量办公，供应量激增； 成交量：表现相对平稳，下半年成交量呈现逐渐走高之势，但仍处于低位，12月成交量达到11.09万方； 成交均价：均价波动较小，基本维持在9000-10000元/㎡的波动区间。;;蓝光禹洲城;项目名称;如何突围;【本案写字楼的四大突围态势】;第二篇章 蓄势;概念突围 之 什么样算好的写字楼?;;天玥中心;常规写字楼已经成为常态;智能化配套： 本案在智能化配套上，不建议做太多成本过高的设置，这里的智能化配套指网络、通信、安防、消防等相关常用配套，满足使用功能，从配置层面来说，与其它写字楼保持常态同步水平。;写字楼与普通住宅等物业置业群体不同。 写字楼置业群体刚需较少，基本为投资型需求，客户见识较多，更为理性与务实。 对物业的要求较高，对调性的追求，对产品的把握，对竞争楼盘的对比，对未来回报的要求，对区域特性的关心，远高于其它类型物业的置业得。 因此，打造标杆项目，对于提升竞争力，强化吸引力，促进销售力，都是非常重要的！;标杆，若仅仅是意味着拼设施，拼配套，拼外立面，拼建材...... 这样会让开发商会陷入高成本的红海竞争，胜算将较为有限！;中坚认为： 好的写字楼便是标杆，而真正的标杆要符合客户的需求。 当价值大于价格，对购房者来说，就是好的写字楼 当价值大于价格，对租赁客来说，就是好的写字楼...;项目本身即是合肥地标级写字楼， 或者说，项目运作宗旨就是打造比肩国际的地标写字楼， 并使之成为市场标杆。 可否找到新的亮点，符合客户的需求？;对租赁客来说，有这样的一个写字楼产品，非常适合租用。 对投资客来说，早知道租赁的情况如