国棉厂改造项目定位与发展策略(改).ppt

——二零一三年十二月——;方案架构　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　;PART 1 项目本体及开发目标解析;宏观区位优势——本项目位于河北省会石家庄，在环渤海经济圈辐射半径，城市起着连接东南西北作用，随着高铁建设，一小时省际经济圈指日可待。;城市区位优势——本项目位于裕华区，占据城市中轴线位置—建设大街两侧，区域地理优势明显；同时本案是目前石家庄市二环内唯一大规模集中开发用地。;;地块内部——整体区位居住气氛成熟，但商业配套欠缺，建设大街沿线为专业市场，商业形象较差，具有较大可发展空间和较多可发展可能。;经济技术指标——项目为可开发物业类型较多，未来发展意向为多物业混合的大型综合区域。;项目优劣势分析;项目开发目标——;项目属性界定;一切从市场出发;PART 2 石家庄地产发展解读(供方市场）;2003;城市经济——2012??1-12月石家庄固定投资额达到3500亿元，继续呈稳步上涨态势；社会消费品零售总额同步上涨，2012年全年达到1910亿元;GDP增速与房地产发展关系;根据目前石家庄房地产市场所处阶段，未来将从以数量为主、质量为辅的发展阶段，向软硬件结合的追求品质化生活阶段发展，市场产品开发水平存在较大升级空间;2005年——2013年商品房市场供需情况数据统计;石家庄商品房价格走势平稳，整体呈稳健上升趋势，近3年的年增长率保持在10-20%之间； 近3年在全国商品房价格起伏变化的大环境下，石家庄商品房价格始终表现为稳步增长态势，表明自用型刚性需求是市场的主导，本市房产消费趋于理性，外来投资购房有限 ； 整体房价低于其他省会城市，“价格洼地”的现实状况，将进一步促进石家庄房地产价格的增长，未来发展空间较大。;土地供应量——实行“三年大变样”以来土地收储量大幅攀升，供应量位居全国前列;土地成交价格—从整体上看，石家庄土地成交价格不断上涨，2013年地王价格达到1378万元/亩，楼面价格最高达6579元/平米;知名开发商拿地情况——万达、恒大、中铁、北京城建、保利等知名开发商相继入驻石家庄房市，极大提升了石家庄土地价值，未来形势利好；但随着石家庄房地产市场日益发展，万科、华润等更多知名开发商也将进入，给本案带来较大竞争。;宏观市场总结;PART 3 石家庄地产发展解读;;;桥西板块——作为石传统老城区，城市配套齐全，后续供应量少、区域内土地稀缺，且整体开发水平相对较高，楼盘销售状况较好;;桥东板块——传统的核心区域，商业和办公方面的需求尤为显著，住宅以高层为主，区内配套齐全、商业繁荣;;;裕华板块——石家庄新规划城区，道路、市政配套设施齐全，区域绿化率高，石家庄市地产业的“必争之地”， 城市副中心位置确立;;;开发水平——目前石家庄正处于房地产市场的启动阶段向发展阶段的过渡，整体开发水平较为初级，随着品牌开发商的进驻，城市标杆型项目涌现，石家庄房地产的整体水平和形象有所提高。;;总价（万元）;;;;万达公馆;万达公馆;;对本案启示——;恒大城;;销售及客户情况分析——二居三居偏大户型市场接受度高，去化较快；四居、五居因城心稀缺地段优势，销售情况佳;;;;销售情况—即将开盘，目前日均来电来访量整体表现一般；咨询客户以本地自住为主，多为具有一定经济实力的企业主及富二代;高端项目对本案启示—;PART 2 石家庄地产发展解读;商业市场现状——从目前石家庄市的项目分布及影响效应综合考虑，石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为三大传统商圈和一个新兴商圈;商业现状总结——;;其购物中心及洲际酒店的进驻，将捆绑带来多种品牌业态，独立自形成一个区域级商圈，打破北人集团一家独大的商业格局;石家庄万达洲际酒店——总建筑面积约4.5万平方米，酒店拥有4间风格迥异的特色餐厅和时尚主题酒吧，以精品服务吸引全市人民光临;万象天成;新源NASA;项目以北区小部分面积的主题公园拉动南区大面积水景高端居住社区，获得市场关注，达到“小马拉大车”、“四两拨千斤”的市场效应;综合体项目总结——;;写字楼市场分布——写字楼集群效应明显，目前在售写字楼主要集中分布于中山路附近，此外也在中华大街和建设大街、槐安路西侧附近零散分布;去化分析——2010年写字楼总供应量为33.7万平方米，近几年石家庄写字楼市场供应量很大，市场消化慢，裕华区写字楼市场无论从供应量或去化量均处于市场低位;石家庄市场写字楼市场从价格表现上看整体上扬，但价格增长速度不快，租金价格水平在1.5-2元/天左右;;写字楼市场总结及建议——写字楼需求有限，须谨慎开发(但随着产业升级的变化未来城市需求将进一步加大）;;公寓分布——集中分布，一环周边成熟商圈，竞相入市，二环以外公寓罕有;公寓市场概况——体量较小，商住公寓占大多数，酒店式公寓少;销售分析——源于公寓产品投资性，产品去化在一定程度