土地增值税法--ppt.ppt

土地增值税;土地增值税概述：是对转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产时所取得的增值额征收的一种税。 1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 1995年1月27日财政部颁发的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》; 征税目的： 1）增加国家对房地产开发和房地产市场调控力度； 2）抑制炒买炒卖土地投机获取暴力的行为； 3）规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家 财政收入。 ;土地增值税概述;国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。 国有土地使用权的转让是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再???让的行为，包括出售、交换与赠与。它属于土地的二级市场。土地使用权转让，其他上的建筑物、其他附着物的所有权随之转让。土地使用权的转让，属于土地增值税的征税范围。;“出让”是土地所有者（国家）第一次转让土地使用权；是不交纳土地增值税的。 “转让”是用地单位再度转让土地使用权。是要交纳土地增值税的。 例如，A开发商从北京市政府手里投得一块地，后将其转让给B开发商。前一行为就是土地使用权出让，后者就是土地使用权转让。 ;对若干具体情况的判定 1）以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的（属于征税范围）； 2）以继承、赠与方式转让房地产的（不属于征税范围）； 3）房地产的出租（不属于征税范围）； 4）房地产的抵押： a.抵押期间不属于征税范围； b.抵押期满发生房地产权属转让的，属于征税范围； 5）房地产的交换（属于征税范围）； 个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 ;6）以房地产进行投资、联营： 投资联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税；将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 7）合作建房：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税； 8）企业被兼并转让房地产，暂免征收土地增值税； 9）房地产的代建房行为（不属于征税范围）； 10）房地产的重新评估（不属于征税范围）。;【例题】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（　）。 A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C.被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 D.以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的 【答案】ABC ;纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 【例题】 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。 A.学校 B.税务机关 C.外籍个人 D.国有企业 【答案】ABCD ;计税依据和税率： A、计税依据：增值额 ? 增值额 = 转让收入—法定扣除项目 应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。包括了货币收入、实物收入和其他收入。 ; 扣除项目： 1）纳税人为取得土地使用权所支付的金额； （即从国家手里购买或转让方式取得的土地使用权所支付的金额及缴纳的有关费用） 2）房地产开发成本 （土地征用费，拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装，基础设施，公共配套设施、开发间接费用）； 3）房地产开发费用； （与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用） ;房地产开发费用的扣除有两种方法： （1）利息支出+（①+②）*5% （2）（ ①+② ）*10% 凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构的利息证明的，则房地产开发费用采用利息支出+（①+②）*5%的办法； 凡不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的，或不能够提供金融机构的利息证明的，则房地产开发费用采用（ ①+② ）*10%的办法。 ;4）与转让房地产有关的税金； （营业税、城建税、教育费附加、印花税） 房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。 5）其他扣除项目： 加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20% （注：该规定只适用于从事房地产开发的纳税人） 6）旧房及建筑物的评估价格 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格（重置成本×成新度）、取得土地使用权所支付的地价款、按