城市住房管理问题.ppt

三、城市住房管理问题 主要知识点 （一）房地产知识简介 （二）住房领域的市场失效 （三）住房保障和政府失灵 （四）保障性住房建设的融资问题;（一）房地产知识简介 概念 ;（一）房地产知识简介 2. 房地产的属性 物理属性 不可移动性、异质性、耐用性 ②经济属性 区位、经济寿命长、稀缺性 ③双重属性：投资+消费属性;（一）房地产知识简介 3. 房地产市场的概念 指买卖双方在某个特定的地理区域内，于某一特定的时间段内达成的所有房地产交易的总和。 ;（一）房地产知识简介 4.房地产业的概念 从事房地产开发、经营、管理、服务等企业的总称。 ;（一）房地产知识简介 5.城市土地制度改革历程 1954 《五四宪法》时期实行生产资料的多种所有制，包括 “个体劳动者所有制”和“资本家所有制”，都受宪法承认与保护，所以城市居民的民地与私房，无论自住还是出租，在法律上都不成问题。 1956 中共中央书记处二局发出《关于目前城市私有房产基本情况及社会主义改造的意见》，提到“一切私人占有的城市空地、街基地等地产，经过适当办法，一律收归国家”，开启了城市土地国有化的进程。 ;（一）房地产知识简介 5.城市土地制度改革历程 1967 《国家房管局、财政部、税务总局答复关于城镇土地国有化请示提纲的记录》就明确：“对(城市)土地国有化问题，中央在1956年已有原则指示，到十年后的今天提出要把土地收归国有不是太早而是太晚了”，“无论什么空地(包括旗地)，无论什么人的土地(包括剥削者、劳动人民)都要收归国有。 宪法第6条 “国家可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有” 。 1982 宪法第一次宣布城市的土地属于国家所有。 ;（一）房地产知识简介 5.城市土地制度改革历程 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点 1984年广东、重庆开始征收土地使用费 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地 1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 1991《城市房屋拆迁管理条例》 2001《城市房屋拆迁管理条例》 2011《国有土地上房屋征收与补偿条例》 ;（一）房地产知识简介 6. 我国房地产市场的发展阶段： ①理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) ②非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) ③相对稳定协调发展阶段（1998至2003年） ④价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2004年2014) ⑤黄金时代进入白银时代（2015年至今） ;课堂练习： 住房服务是公共物品吗？ 它应该由谁来生产和提供？市场（开发商）、政府、社会组织？ ;（二）住房领域的市场失效 1. 住房市场失效的定义 在成本和有限收入的约束下，城市住宅市场不会准确无误地发挥功能提供最佳数量和质量的住宅以满足消费者的需求。 个人消费品的分配方式： 拍卖、排队轮候、行政配给、武力竞争。 ——匈牙利经济学家科尔内 ;（二）住房领域的市场失效 1. 住房数量短缺 ;二、住房领域的市场失效 2. 住房质量低劣 ;二、住房领域的市场失效 3. 住房空置 ;二、住房领域的市场失效 4. 住房领域的分配不公与歧视问题 ;（二）住房领域的市场失效 5. 低收入者难以获得银行商业的信贷； 房屋抵押贷款条件： 具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人; 持有有效的身份证明文件; 具有稳定、合法的收入来源; 抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通; 银行规定的其他条件; 商品住宅的抵押率最高可达 70% ;（二）住房领域的市场失效 6. 住宅生产者几乎不会主动提供面向低收入者的住宅 ;（二）住房领域的市场失效 7. 住宅建设中的地块整合无法实现； ;（二）住房领域的市场失效 8. 住宅市场信息不对称 ;（二）住房领域的市场失效 9.房地产泡沫 20年代美国佛罗里达的房地产泡沫 90年代日本的房地产泡沫 亚洲金融危机时期，东南亚国家和香港等地的房地产泡沫 90年代海南和北海的房地产泡沫 美国的“次贷”危机 ;（二）住房领域的市场失效 10. 我国住房市场制度尚不完善 ;（二）住房领域的市场失效 11.区域性供求不匹配 ;（三）住房保障和政府失灵 保障性住房发展历程 1994 国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》 国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》