基于区域差异的中国房地产价格变动影响因素研究.docx

基于区域差异的中国房地产价格变动影响因素研究 研宄生: 范莉爾 摘要 近年来,随着中国经济高速增长,城市化进程逐渐加快,中国房地产价格在经历大幅上涨的 同时,还出现明显的区域不平衡现象。为此,本文将从区域差异的视角,研究我国房地产价格变 动主要影响因素,以及这些因素对我国不同区域房地产价格影响的异同之处。为我国房地产市场实现区域协调发展,和国家宏观调控政策的制定,提供理论依据和参考建议。 第一,本文运用泰尔指数的测度方法,证实了我国房地产价格具有明显的区域差异性,并且 区域间差异还有逐渐增大的趋势。总体差异主要来自东、中、西三大地区的区域间差异,而区域内差异主要由东部和西部地区内部省际差异所引起,中部地区内部省际差异相对较小。 第二,本文在投资者适应性预期等假设的基础上,基于房地产市场局部均衡,建立了考虑国 际资本流入的房地产短期价格变动理论模型。在该理论模型基础上,使用2004年1至2014年3季度中国大陆31个省级行政区(含自治区、直辖市)的季度面板数据,运用面板协整、面板误差修正模型等计量方法,分别对我国全国及东、中、西部地区房地产短期价格变动影响因素进行了实证研宄和比较分析:发现不论对全国水平还是东、中、西部各地区而言,购房者对房地产价格的预期都是目前我国房地产短期价格变动最重要的影响因素;城市家庭人均可支配收入对短期价格变动具有正向影响,但除对中部地区外,对其他地区影响均较小;信贷规模只对东部房地产短期价格变动有较大影响;而贷款利率对全国和三大区域影响均不显著;当短期内房价偏离长期均衡价格时,全国及各地区均存在负向的修正机制,能以较快的速度回归均衡水平。构建出包括房地产市场长期需求函数、长期供给函数、国际资本流入函数的长期均衡模型,对上述模型均衡条件进行推导;并在上述理论模型基础上,进行实证分析。考虑到因变量的滞后项可能导致变量自相关问题。因此,为解决自相关与数据平稳性等问题,本文运用动态面板广义GMM估计方法,分别对全国及东、中、西部地区房地产长期价格变动影响因素进行了实证研究和比较分析:得到人口、购房者对未来房价的预期以及房地产开发贷款是房地产长期价格变动的主要影响因素。另外,各地区房地产价格最重要的影响因素也各不相同。东部地区,购房者对未来房价的预期对房地产价格变动产生非常大的影响。而在西部地区,房地产开发贷款对房地产价格变动影响最为显著。最后,本文使用2005-2012年中国大陆31个省(含直辖市、自治区)年度面板数据,在面板数据向量自回归(Panel Data Vector Autoregression, PVAR)模型框架下,从政策及外部冲击的角度,通过脉冲响应函数和方差分解对货币政策、财政政策、金融自由化程度、土地政策及城市化率等因素进行分析。研宄发现:目前中国货币供给对下期的房地产价格有较大影响,而金融自由化程度对房地产价格影响较小。地方政府对土地财政的依赖程度和城市化率,对两期后的房地产价格有较大影响。此外,随着预测期的延长,房地产价格预测方差中由非价格变量扰动所引起的部分逐渐增加,而由价格自身扰动引起的部分逐步下降。在第18期左右,方差分解结果趋于稳定,由房地产价格自身扰动引起的预测方差占全部预测方差的89.73%,仍旧占据主导地位。而其他扰动因素预测方差总计约占全部预测方差的10.27%,其比例由大到小依次为:货币供给量4.54%;城市化率2.42%;地方政府对土地财政的依赖程度1.34%;房地产税收1.15%;金融自由化程度扰动0.81%。关键词:房地产价格,影响因素,区域差异,短期价格变动,长期价格变动,局部均衡模型 第一章绪论 1.1选题依据 1.1.1研究背景与意义 随着中国经济高速增长,城镇化水平稳步提高,中国房地产价格自2000年以来迅速上涨,尤其是北上广深等大城市商品住宅价格快速飘升。过快上涨的房价不仅反映出我国广大居民改善住房条件的迫切要求,还有一些更为重要的问题值得我们探究:我国房地产价格形成机制是什么?影响房地产价格的主要因素有哪些?房价飞涨会给中国宏观经济带来哪些危害?近些年来,一些国家和地区房地产市场相继出现“资产泡沫”,房价的剧烈变动也已经引起严重的经济衰退1。据《金融时报》2013年报道,有国际知名研宄机构指出:亚洲房地产业已经位列全球五大“潜在资产泡沫”产业之一;其资产价格己远远超过基本面可支持的合理价值,可能会迅速面临调整2。一方面,从宏观层面看,宏观经济影响着房地产市场的外部发展环境。同时,由于房地产业涉及到建筑、化工、运输、金融、服务等多个产业和部门,是国家和地区经济的重要组成部分,反过来对宏观经济产生重要影响。另一方面,房地产价格变动还会通过改变家庭及企业的财富变化,进而通过消费和投资渠道影响宏观经济状况。因此,房地产业的运行与发展关系到整个国民经济的健康