沈阳华府天地二期南区营销策略报告讲解.ppt

华锐·华府天地项目二期 营销策略报告;I. 宏观经济　 II. 2010政策分析　 III. 政策对沈阳的影响;2009年GDP增8.7%成功保八 ，CPI下降0.7%，国民经济回升向好;受全球能源及原材料价格的影响，中国“高通胀”的经济特征将在未来持续约10年左右的时间;2010年1月10日，关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 （一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。 （二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。 （三）加大差别化信贷政策执行力度。 （四）继续实施差别化的住房税收政策。 （五）加强房地产信贷风险管理。 （六）继续整顿房地产市场秩序。 （七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理 （八）加强市场监测。 （九）力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。 （十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。 （十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。;在针对购房者的政策调整方面： 首付与利率方面： 为达到控制投资性需求的目的针对二套房及大面积住房的首付比例将采取更严格的认定标准； 在利率优惠方面，此项政策的调整预计将与购房首付调整的方向一致，保持对首套住房的优惠而加强对二套及高档住宅的认定标准； 营业税方面 营业税政策有可能由现在的5 年优惠调整为原先的2 年优惠，此项政策主要对二手房市场产生影响，恢复到优惠前的状态客观上有助于将二手市场的成交量转移到一手市场，推动一手市场的需求上升； 物业税方面 在物业税开征方面，预计物业税政策10年在重点城市开展试点仍然具有不确定性，最重要的一个制约因素在于国内目前还没有权威的房屋估价公司，物业税的征收标的无法进入一个全国统一的、市场能够接受的合理评估体系进行价值评估;目前沈阳购房者对沈阳房地产呈现出较强的信心与较高的预期；随着政策频出，地方政策落实化，沈阳购房者受政策的影响表现会在2010年下半年;08年10月后，政策调整期的表现特征 1、品牌开发商价格调整，对销售量促进销售明显，非品牌开发商价格调整对销售影响小； 2、现楼销售好于期房销售： 3、呈现“中间硬，两头软”的形式； 中端项目，因品牌好，价格下调幅度大，价格与低端低端项目差距小，受刚性需求拉动，销售良好； 低端项目，受中端项目及成本双重积压，价格与中端价格差距小，品质低，整体情况受销售影响大； 高端项目，由于目前沈阳高端项目多为第二居所，因此，政策影响下，销售受阻;宏观大势总结。;板块趋势判断;城市地位—沈阳是东北经济中心,辐射东北三省的核心城市;功能定位—辽中城市群核心的定位将促进沈阳商业商务功能升级;发展趋势—沈阳将打破原始商业格局，将形成独特定位新兴商圈;“金廊”规划为沈阳的中轴，担负了未来沈阳中央商务区的功能;分布现状——北站区域商业分布比较集中，而青年大街商业则呈散点式分布，目前未形成绝对优势型板块;价值分级——北站CBD区域将率先成熟并最早兑现地段价值;世纪华丰文化广场;城市定位;项目价值分析;NO.1 区域价值;NO.2 规划价值;NO.3 成熟价值;;地段价值;地段价值;NO.2 户型价值;地段价值;-1F：中国首家顶级精品超市——填补沈阳市场尚无大型精品超市的空白 YOO HOO雍户超市总面积16000平方米，其中超市面积6500平方米，美食广场3000平方米，特色店铺3000平方米，流行百货1000平方米，共分生鲜梦工场、食尚憧憬船、万家炊烟岛、天下酒友庄、烘焙幸福坊等几大专区。 1F、2F：百货为主，ZARA、HM等品牌为主力店，主打中高端白领消费； 3F：餐饮集中区； 4F：华臣影院；（沈阳最大的影院） 5F：高端餐饮区。 预计开业时间：2010年8、9月;项目核心价值点;市场竞争分析 ;沈阳商务公寓市场主要分为传统的沈阳北站、金廊沿线、太原街-和平街、中街商圈四个板块;金廊沿线商务公寓的价格平台较高，其次是北站区域，太原街板块和中街板块价格比较接近;在整体公寓市场中，北站和金廊沿线主要为商务型公寓为主，太原街商圈和中街商圈主要以商务和居住的复合型产品;市场在售公寓畅销户型集中在50平米为主，以投资客户为主;二期17万平米南区5栋公寓;公寓未来供应量多集中北站和金廊沿线，其他区域供应量不大，本项目面临竞争主要为北站区域;一级：区域内同等地段条件——具备同等区域优势和配套;;前期做沈阳市场领导者;后期做沈阳市场跟随者;客户分析及定位;现有市场购买客户结构——商务公寓和小户居住公寓的购买客户均以投资客户为主，投资客占比约为60