写字楼物业服务成本上涨的应对举措.pdfVIP

2015 年 5 月 中 国 管 理 信 息 化 May,2015 第 18 卷第 10 期 China Management Informationization Vol.18,No.10 写字楼物业服务成本上涨的应对举措 桂胜利 （北京仲量联行物业管理服务有限公司，北京　100022 ） ［摘　要］随着 CPI 的逐年增长，人力成本也快速上涨，提高了物业管理这种劳动密集型产业的运营成本，使写字楼这一传统盈利 物业类型的利润下降。本文结合实际工作，对导致写字楼成本上涨的因素进行分析，重点探讨应对措施，希望能为广大物业管理工 作者提供参考。 ［关键词］写字楼；物业成本；上涨；因素 doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2015.10.002 ［中图分类号］ ［文献标识码］ ［文章编号］ F293.33　　 A　　 1673-0194(2015)10-0005-01 1 写字楼物业成本上涨因素 2.2 节 流 目 前，写 字 楼 总 运 营 成 本 中 人 力 成 本 大 约 占 60%~70%， 2.2.1 利用先进科技提高基层操作岗位劳动生产率 工 程 物 料 成 本 占 5%~10%，能 耗 成 本 占 10%~25%，管 理 成 本 占 科学技术是第一生产力，对于劳动密集型的写字楼物业管理企 10%~25%。近年来，运营成本上涨的原因可归结于以下几方面。 业，可以通过设备改造大幅降低人力投入。例如，停车场设备升级 1.1 人工成本快速上涨 可降低收费员、管理员投入；自动化洗地机可以大幅提高作业劳动 北京市最低工资水平已连续多年保持 10% 以上的速度增长，很 生产率，降低保洁的成本。 多写字楼为了提升企业的竞争力，每年调薪幅度甚至高于社会平均 2.2.2 提高管理岗位生产率 水平。 写字楼项目管理岗位在人力成本中占比较高，合理的管理岗位 1.2 员工劳动保险缴纳基数、范围的调整 配置可以提高生产率；否则企业机构臃肿、决策迟缓，成本压力极 保险法颁布之后，劳动保险缴纳面已扩展到全体在职人员，即使 大。管理者应尽量使组织结构扁平化；同时，运用统计工具确定合 采取外包方式运作，劳动保险费也占很大比例；在职员工基本工资的 理的管理岗位投入比，即总收入 ÷ 管理岗员工数量，逐年进行比 上涨也必然引导上年平均工资的上升，造成保险交纳基数上浮。笔 较；如果呈下降趋势，就意味着应压缩编制。 者所在写字楼中，员工的预算工资已经是其基本工资的 1.68 倍。 2.2.3 管作分离模式 1.3 能源成本增速快 写字楼物业管理中的清洁、秩序维护、停车场管理完全可以外 2000 年以来，能源费平均增长超过 2 倍。而写字楼的高品质、 包给专业化公司打理，以获得规模化效益，专业化公司的成本要远 高要求、高能耗，也意味着高成本，一定受到能源因素的制约。 低于物业企业自招自管的服务成本。 2 降低写字楼物业成本的对策 2.2.4 节能降耗 2.1 开 源 写字楼的节能降耗途径，主要是管理节能和技术节能；特别注 2.1.1 调整财务管理模式 重采取“少花钱多办事、不花钱也办事”的管理节能手段。笔者认为， 酬金制在应对通胀压力方面有很大优越性，这也是中国香 应注意以下问题。 港、欧美地区普遍采取项目酬金制的原因。采取包干制的收费方