建筑物区分所有权司法解释讲义.ppt

建筑物区分所有权司法解释与物业服务司法解释的理解与适用;关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的主要内容;关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的主要内容;关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释;一、业主的认定问题;（一）起草过程中的相关意见 1、登记说 2、根据《物权法》规定的取得方式分别判断 3、要考虑中国的登记实践，不能忽视大量存在的事实物权 4、应当对扩大认定业主的范围进行必要限制。 （二）制定依据 1、参考立法例 2、相关法理 3、法律依据 ;（三）条文理解中的关键问题;二、专有部分的认定;（一）制定背景及依据 （二）何谓“构造上的独立性”和“利用上的独立性”？ （三）专有部分的范围 1、整栋建筑物 2、特定空间 3、露台等能否作为专有部分？;三、共有部分的认定; （一）制定背景及依据 （二）关于外墙纠纷的处理 （三）关于绿地问题 （四）地下室问题 （五）人防工程问题 （六）关于小区的供电、供水等设施的所有权 ;四、合理利用共有部分 ;（一）本条制定背景及依据 （二）条文理解 1、利用共有部分是业主专有权行使的合理延伸 2、单个业主不得以盈利为目的使用共有部分 3、不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益 4、违反业主大会或者业主委员会的决定的，是否应当认定为侵权 ;五、车位车库问题 ;（一）制定背景及依据 （二）车库、车位的归属问题 （三）如何理解“应当首先满足业主的需要”？ 1、配置比例达不到1：1 2、配置比例为1:1 3、配置比例超过1:1不足2：1 4、配置比例为2：1 （四）违反物权法第74条第1款的法律后果 ;六、其他重大事项的认定 ;七、专有部分面积及建筑物总面积的计算方法 ;（一）制定背景及依据：比较法上的观察 （二）《物权法》及《物业管理条例》（2007年修正）所确立的决议通过规则 （三）司法解释起草过程中的主要意见 （四）本条的规范目的在于确定《物权法》第76条和第80条的专有部分面积与建筑物总面积的计算标准，因此其适用范围特定 （五）房地产实践中的各种面积概念 （六）本条司法解释中的专有部分及建筑物总面积的依据 1、登记簿中记载的内容具有决定性 2、尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算 3、尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算 4、建筑物总面积按照专有部分面积的统计总和计算 （七）审判实务中应注意的问题 ;八、业主人数及总人数的计算方法 ;（一）制定背景及依据 （二）如何判断一人一票里的“人数” （三）本条的适用范围 （四）业主如何判断？ （五）业主大会通过的管理规约、地方性法规能否对本条规定的业主人数计算标准作出例外约定或规定？ （六）数人共有一专有部分情况下的表决权的行使 ;九、“住该商”纠纷的处理 ;（一）制定背景及依据 （二）物权法第77条属于强制性规范 （三）“有利害关系业主的同意”是指一致同意而非多数同意 （四）未经同意的法律后果 1、恢复原状在我国现行法上的含义 2、第10条所讲的“赔偿损失”，其物权法上的依据是第37条，在性质上也是侵权责任 （五）有利害关系业主的范围 ;十、撤销权的除斥期间 ; （一）制定背景及依据 （二）“侵害业主合法权益”的类型 （三）撤销权的除斥期间 （四）业主大会或者业主委员会的诉讼主体资格 ;十一、业主知情权的保护 ;十二、侵害共有权纠纷的处理 ;;十三、其他侵害他人合法权益的行为 ;十四、其他几个相关问题 ;专属于业主的权利;（二）建设单位相关义务适用于包销人 ;关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 ;一、物业服务合同对业主的约束力 ;（一）制定背景及依据 （二）前期物业服务合同能否拘束建设单位？ ;二、物业服务合同的效力问题 ;（一）制定背景及依据 （二）条文理解与适用 1、物业服务合同的性质 2、关于合同条款的无效 3、关于物业“服务”和“管理”的表述问题 4、关于诉讼主体资格问题 5、前期物业服务合同在性质上也属于物业服务合同 ;三、物业服务企业的违约责任 ;条文理