开封项目定位报告.pptx

开封西区项目定位报告;项目核心问题;本案需要解决的问题;本案总体轴线;开封西南，再造一座城 60万㎡稀缺舒适住宅区;第一章 开封映像;开封曾经创造了震惊世界的繁华与文化， 一幅清明上河图挥洒了一座王城的盛世 三千余首宋词吟唱出一座江山的多娇 …… 这里是中国的开封，也是世界的开封;开封市位于河南省中部，紧邻郑州，位于河南经济发展的中后梯队，经济基础相对薄弱;城市属性：近6年来，尽管经济总量仍然不高，但经济增长势头良好，实现了4年翻一番的较快增速;城市属性：以第二产业为主的产业结构；人均可支配收入有望5年内达到以郑州为代表的“15000梯队”;城市属性：城市化进程缓慢，作为三线城市对人口吸纳能力不足，导致其人口补充能力有限，人口增长依赖内部人口自然增长;区域属性：汴西新城位于开封市建成区以西，将成为一座集居住、工业、办公、商贸、休闲为一体的生态型新城；将成为开封市未来的行政中心与发展重点；经过几年的发展，区域对开封市经济发展的价值逐渐展现，具有良好的发展前景。;区域属性：郑汴一体化涵盖了郑东-中牟-汴西一线，启动了郑汴同城化的新篇章，将成为河南经济未来发展的新兴区与改革发展的孵化器涵盖产业、教育、居住、商贸等功能;区域属性：而随着郑汴一体化的进行，开封也将逐渐开始共享部分郑州市的优势资源，享受郑州1.5小时城市圈的便利区位优势;;项目属性：项目位于汴西新区建设的西南区与启动区，正处于西南工业园区，周边工业厂房林立，环境污染严重。;项目与城市的关系：项目的发展将推动开封市房地产市场的升级，提升开封市人居水平并奠定新区的形象，从而奠定核心区的发展基调;项目与区域的关系：项目位于新区核心区的发展轴线上，承载着引领区域强势启动的关键角色;五大板块，各自表现出不同的特征; 各项目价格差异较大，从3500-7500元/平米，高中低各价格线楼盘均有。;楼盘名称 ;各竞品产品特点 ;各竞品建筑风格;竞品园林景观;售价及销售特征;通过销售人员访谈及钧城分析获得;竞品小结;多层和小高层产品目前仍占据市场主流，且在户型功能、户型面积、价格等方面存在雷同，市场竞争比较激烈； 整体来看，市场对居住品质的提升要求不高，地段、开发商实力与品牌仍是吸引消费者的重要因素； 开封本地消费者住房消费较为理性和务实。 汴西新区部分项目多层产品已基本售完，部分高层项目由于区位成熟、供应量少、价位适中，相对而言，销售压力并不大。 随着后续高层项目（如香堤湾、橄榄城、东方今典、森林半岛）的集中推出。;第三章 项目属性;区位：郑汴新区西南，属于新区发展的第二梯队 交通：北紧邻310国道，东距金明大道不足500米，交通相对便利，不如郑开大道便捷； 配套：该区域配套匮乏，周边工业厂房较多，环境污染严重； 居住：由于该区域位于工业厂区，周边没有成行居住小区，居住氛围不浓厚。 该地块总占地约700余亩，其中住宅净地约360亩，其余为拆迁安置用地，现为庄稼地，种植西瓜、花生、树林等。;;SWOT分析;SWOT分析;SWOT分析;SWOT分析;SWOT分析： 多利用优势 多创造机会;客户群定位;第四章 项目物业发展建议;如何塑造项目品牌？ 如何打到他们心灵深处？ ;产品定位——地块因子分析自身资源的匹配度 及本项目自身档次的初判;为什么要做高端高品质物业？;本项目物业档次——中高档次、中高品质、科技的、极致的精品社区;中高档、中高品质的解决思路和目标;形象定位;打造产品力;我们给出的物业发展建议并不是设计方案，而是对设计提出的建设性意见，即在控制成本的前提下，最大化客户附加值的因素——;产品规划建议;;项目产品类别配比;PART-1:项目住宅投放产品解析 ;产品之一：合院别墅;合院别墅， 人类最本真的追求;宅中有园，园中有屋，院中有树， 树上有天，天上有月，地不分东西， 宅无论古今，人生之至而境界大同;骨子里的庭院情结…… 低调的彰显;英伦风情合院别墅，以“墅”的名义造屋;合院别墅,引领庭院文化升级;合院别墅景观示意;挑高豪华客厅;合院别墅——中庭花园 中庭花园在别墅设计中，创造新的空间感受! 中庭花园作为私家别墅的一个独立封闭的空间， 使得别墅平面在空间上内外结合，人们更加的亲近自然， 拥有更多的户外活动空间， 从而现代的别墅更富有细腻的人性化，空间更具流动性， 创造一种更健康的生活方式，带给人们全新的感受。 中庭花园不仅仅作为景观庭院而存在， 其承载了更多的功能，作为一个醒目的亮点点亮着现代人的别墅生活。;前庭院示意;前院花园;中庭花园;中庭花园;客厅与中庭花园的关系示意;从中庭花园到客厅示意;产品二：空中楼王华墅;豪华入户大堂;6米挑高空中院馆 ;超大空中院馆;电梯直接入户;入户花园;产品三：5.5退台花