房地产开发成本控制论--以湖南融圣国际项目为例.pdfVIP

第35 卷 第3 期 湖南科技学院学报 Vol.35 No.3 2014 年3 月 Journal of Hunan University of Science and Engineering Mar.2014 房地产开发成本控制论 —— 以湖南融圣国际项目为例 丁山茗 汤 峰 毛祥成 （湖南农业大学，湖南 长沙 410128） 摘 要：实施房地产开发成本控制可以有效增大房地产企业在市场上的竞争能力。房地产开发成本主要由土地与土建费 用、配套设施费用、管理费用和融资成本、其他费用 4部分组成。房地产成本控制的一般路径包括：科学策划设计、严格规 范招投标、加强施工管理、强化竣工验收。湖南融圣国际项目的经验教训表明：在设计，招投标，施工，竣工等每个环节， 各部门必须综合协调，全面控制，科学管理，加强监督，才能有效控制房地产开发成本。 关键词：房地产；开发成本；成本控制；融圣国际 中图分类号：TU-9 文献标识码：A 文章编号：1673-2219 （2014）03-0129-02 成本控制是一个房地产企业的核心竞争力。在目前房地 工程设计和营销策划是房地产建设项目成本的重中之 产开发建设市场竞争日益激烈，企业家们面临着更多更大的 重，如何设计，如何策划既是一个经济效益问题，也是一个 挑战情况下，不可预测的因素增多，如何有效控制房地产开 社会形象问题。它不仅包含了技术性，而且包含了科学性， 发建设成本成为一个十分棘手的难题，挖掘企业潜在的力 合理性和经济性。控制了设计和策划的成本，就控制了建设 量，散发企业的正能量，提高投资的效益，值得深入探讨。 费用和建设周期，间接地决定了此工程人力，财力，物力的 投入和效益回报。科学策划设计主要包括以下方面：（1）实 一 房地产成本及其主要构成 施限额设计。目前设计阶段比较常用的做法，是按投资估算 房地产开发成本的概念是指房地产商开发的产品在生 控制初步设计及概算，初步设计概算控制施工设计及概算， 产和销售中形成的总共费用。它由主要以下四大部分组成： 不突破投资限额，充分地把房地产企业把技术和经济相结 （1）土地与土建费用。这属于房地产企业开发成本的主体 合。但是目前设计不够精准，给工程造价造成了不稳定的因 内容。其中土地费用占了绝大部分，它包括土地出让金，土 素，频繁的更改设计，更让造价成本不断增多。所以在具体 地征用费和拆迁安置补偿费等。土建费用主要指项目土地平 操作过程中，要明确设计方提供的真实设计概算标准，进行 整、基础工程建设，主体工程建设安装等费用。（2 ）配套设 精准的限额设计，综合考虑结构形式，材料设备，建筑装饰 施费用。主要指水、电、煤气、城建配套、通讯等费用。（3） 等，要多与设计人员沟通，把限额设计做到最优。（2 ）实行 管理费用和融资成本。管理费用主要是房地产企业为组织管 设计方案招标制度。无论方案设计，工程设计还是一般的规 理房地产企业开发所支出的费用，融资成本是指企业在筹集 划都要采用招投标制度，要求选出性价比最高的设计方案。 资金中获得的资本而付出的费用。（4 ）其他费用。包括销售 （3）严谨审核图纸。在进行设计出图的时候，要严格审核 广告费，押金，各种不可预见费用等，一般不能超过成本的 图纸，多与设计人员沟通，进行多方面比较分析、选样、修 10%。 改，提高设计图纸的性价比，使其更加合理性，经济性，将 工程变更尽量控制在施工之前。保证不再施工时候反复修改 二 房地产成本控制的一般路径