房地产开发项目设计阶段成本管理方法研究.pdfVIP

房地产开发项目设计阶段成本管理方法研究 贾 勇 中铁二十局房地产开发有限公司，重庆市 400060） [摘 要] 地产行业是资金高度密集型的行业，做好项目开发各阶段的成本控制 为重要，设计阶段作为项目开发阶段成本的关键，若对设计 阶段的成本不重视，将会使项目成本构成可能会出现 合理，也会降低资金利用效率，造成项目开发利润下降，甚至亏损。根据作者亲自开 发项目在设计阶段成本管理的经验，总结出本文为后期新项目开发提供参考。 [关键词] 成本；方案设计；初设阶段；景观设计成本 房地产开发项目在设计阶段的主要工作是按照市场定位报告的指 据库缺乏时，可参考建设当地造价部门发布的相同物业形态的成本指标 导设计出满足市场需求的、能够适销对路的产品，在这一阶段，大家更 进行测算分析； 多关注的是设计效果是否满足营销需求，设计成果质量是否满足报批报 4）依据总图设计中的建筑密度、占地面积、户数、总建筑面积、 建的要求，往往会忽视设计产品的成本高低。但是，若对设计阶段的成 用水用电负荷估算等数据，测算景观绿化成本、水电气接入成本、综合 本不重视，将会使项目成本构成可能会出现合理，也会降低资金利用效 管网成本等 础设施建设成本； 率。设计阶段项目造价的计价形式是编制设计预算，通过设计预算可以 5）依据总图中规划的物业形态情况，结合公司过往经验和自有资 了解项目造价的构成，分析资金分配的合理性，并可以利用价值工程理 金情况初步测算项目管理费、资金成本； 论分析项目各个组成部分功能与成本的匹配程度，调整使项目功能与成 6）汇总上述各项测算的成本，加上实际发生的土地开发成本后大 本更合理，并可以对投资比例较大的部分进行投资重点控制，提高资金 致测算出对应方案设计的估算成本。 控制效率。其次，在设计阶段通过编制成本计划，主动发现一些设计方 在方案设计阶段，设计部门应依据地块定位报告尽可能的多提供 面的差异，使设计更经济；同时，在设计阶段控制项目成本能够体现技 可选择的方案，成本部门应对每个方案的总成本进行测算，供决策者在 术与经济相结合的原则，在充分考虑经济因素的情况下，使设计方案较 综合考虑营销部门测算的每个方案的预期收入等情况后确定设计方案。 好的体现技术与经济的结合，真正做到经济、适用、美观。就目前房地 设计方案确定后，成本部门组织公司有关部门和人员，对设计方 产开发行业而言，设计阶段的成本管理主要存在以下问题： 案的测算成本进行分析论证，研究确定选定设计方案的总成本目标和单 1）一味追求设计效果，导致成本投入过大，降低项目预期收益。 方成本目标。总成本目标和单方成本目标确定后，成本部门依据方案设 2）一味削减成本，导致实际效果与预期偏差较大，造成返工。 计中不同物业 （如：多层住宅、高层住宅、地下车库、公寓、写字楼、 3）设计方案不经比选，仓促出图，错失最佳方案或造成后期发现 商业门面等）的情况，对各种物业的建安成本按照专业进行分配，需要 后被动 更。 进行成本分配的专业主要有： 础、主体结构、砌体抹灰、门窗、保 某地产公司在重庆某楼盘开发建设中，积极探索和尝试如何在设 温、防水、水电安装、 、外立面装饰、电梯等。除了上述对建安成 计阶段做好成本管理工作，减少了以上问题在公司开发项目上出现的情 本目标的确定和分配，还需要对景观、水电气、综合管网等各个配套专 况。以下是该项目设计阶段成本管理的方法。 业的成本目标进行分配。成本部门初步分配各专业的成本目标后，组织 设计阶段一般分三个主要进程，分别为方案设计阶段、扩初设计 设计部门、营销部门，结合项目定位和市场同类同档次的产品设计情况 阶段、施工图设计阶段，各阶段成本控制的主要工作、成本控制要求、 进行论证，形成各个专业的成本目标，指导下一步的设计工作。几乎所 控制重点和成果文件都不一样。要做好设计阶段的成本管理，归根结底