怡璟湾营销方案BY合富.ppt

2009年12月;方案构成;第一部分 总体市场分析;近年出台政策;2009年政策回顾——从“扶持发展”到“防止房价过快上涨”;2009年政策回顾——再到“二套房贷”的微妙变局;2010年房地产政策影响分析;政策分析小结：;二、南宁市房地产总体概况;二、南宁市房地产总体概况;分析总结：;第二部分 区域市场分析;城市规划;城市建设重点;小结：;区域内板块划分;各板块住宅发展状况;项目所在板块分析;项目所在板块分析;由于受到政策的限制，未来本片区的户型产品仍将以90平米以下的紧凑实用户型为主。;区域住宅市场特征分析总结：;第三部分 住宅总体推广战略 ;货量分析;价值白皮书——从东盟商务区到东盟高教园区 ;一江两河三公园承载梦想家园 “中国水城”——南宁发展的必威体育精装版方向及步伐，而项目位于当前南宁市水环境综合整治中处于主战场，一江两河三公园是梦想的居住家园。 ;价值白皮书——从江岸到江湾 ;价值白皮书——从骊都到怡璟湾 ;价值白皮书——从上层水建筑到节能环保示范小区;价值白皮书——从空间到增值;价值白皮书——从品质到品味;80%的建筑密度还原 心灵空间承载的是本真欲求，往往在生活空间中难以得到还原。怡璟湾不单在横向空间将比例尺度最大化还原，还在纵向空间分布层次格局，使得空间尺度由传统二维平面提升为三维立体，视野在内外需求上享受最大化的奢适。;错落内外水景融为一体 无形似有形，看似柔弱却能有穿石之功力，水可以根据外界的状态改变自己的形状，这是多么神奇的变幻能力！智者乐水 ！怡璟湾的三叠水正是利用这一特性，将水景演绎的变化表现得淋漓精致。;推广策略大思路;推广策略大思路;现场外围包装：2010年2月10日;现场外围包装（夜间）：2010年2月10日;道旗完成时间：2010年2月10日;为保证在“五·一”房博会能够有效的将项目和房博会的客户进行有效互动，建议将园林工程抢在“五·一”房博会前完成。;工法房——着重环保品质体现。将建筑材料、施工工艺真实展现给出来，从细节打动客户。;实际生活中对户型功能的生动描述，莫过于通过样板间的实景展示来表达。;在项目的外力面设计方面，开发商一直致力于做到尽善尽美，使外力面独具特色。因此，我司建议在前期完成一、二号楼的外立面展示，在中期完成项目内庭所有外立面展示。; 随着南宁购房客户的越趋于理性，除了项目的园林、户型外，架空层作为一个邻里交流的空间，电梯大堂成为了客户判断楼盘品质的一个重要因素，而且骋望骊都的电梯大堂的前期展示也给到市场一定的影响。建议在新项目中，展示更为漂亮大气的电梯大堂。 ;个性化前期物业现场服务体验;骋望地产社区大巴;推广策略大思路;销售策略——事件活动营销策略; 与项目采用的新型环保材料及技术公司进行合作协议签署新闻发布会，最好是广西重来没有使用的新技术，引起市场的关注，并开启系列营销活动。;销售策略——事件活动营销策略;销售策略——事件活动营销策略;销售策略——事件活动营销策略;销售策略——阻挡营销策略;销售策略——阻挡营销策略;户外拦截：重新加栽种项目沿线鲜艳花草植被，同时通过灯光映照，区别于周边形象。现场围墙包装，现沿街植被形成鲜明形象。;联合媒体结合时事要点进行炒作，开展“时要讨论”和主题论坛， “骋望地产与您共筑我们的地球”、“从东盟商务区到东盟高教园区 ”、“寻找城市最后的典藏”在自身拉动客户需求的同时，还营造市场热点，就本项目所处板块开发、建设对南宁乃至广西居住发展的影响进行联合正面评论，并在区、市内各电视台、报刊、杂志上进行多方面立体报导。 ;“泛销售”实质： “泛销售”是利用人际关系传播进行营销的手段之一，兼备了销售和宣传两大功能。 “泛销售”特点： 销售人员从“坐销”转变为主动出击，走出售楼部和固定工作时间，在社会各层面进行实务性的推广销售。 ;销售策略——以老带新，深挖资源积累;销售策略——不鸣则已，一鸣惊人 ;采用集中式开盘的方式，拉动“羊群效应”作用的发挥。利用较长时间的预约，积蓄大量的预约客户，在开盘当天形成上千客户疯抢的局面，利用这一现象引发更多客户的好奇心，同时，抢夺市场的目光，犹如给目标客户注入强劲的兴奋剂，激发客群的旺盛需求。 利用这一供需不平衡的爆点，既确立了开发商品牌的新层次，又树立了市场的产品标杆，也有力还击竞争对手，达到“一石三鸟”的作用。;第四部分 住宅总体部署 ;推货部署;住宅推货部署;推货量分析;各阶段推广策略;各阶段推广策略;各阶段推广策略; 项目开盘条件 1、现场展示工作完成 将项目的中庭的园林、、会所、工地形象墙、实体???立面、架空层及电梯大堂、实体样板房、工程样板房、看楼通道全部进行展示 2、宣传物料、资料完成 3、足够的宣传储备期 4、物业公司及相关服务项目收费标准确定 5、各项装修标准、硬